Понятие - по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Договор является взаимным, двусторонним и возмездным.
Предметом договора аренды является предприятие в целом, т. е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Субъекты.
Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только орган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.
Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.
Перед заключением договора стороны должны составить и рассмотреть акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определение размера арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным.
Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Защита прав кредиторов при аренде предприятия
Уведомление должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю.
Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право:
- в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга;
- не сообщая ничего арендодателю, потребовать в течение трех месяцев со дня получения уведомления либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков, либо признания договора аренды предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
Если кредитор, уведомленный надлежащим образом, ничего не сообщит арендодателю или не заявит одно из перечисленных требований, то он будет считаться кредитором, не давшим согласия на перевод долга с арендодателя на арендатора предприятия.
В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен об аренде предприятия, он имеет право в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия арендодателем арендатору, заявить одно из следующих требований:
а) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении арендодателем причиненных этим убытков;
б) о признании договора аренды предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Исполнение:
По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору.
Арендодатель обязан предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.
Права арендатора:
1. Арендатор имеет право распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре.
2. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
3. Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Обязанности арендатора:
1. Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату.
2. На арендатора возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.
3. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.
