Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ м.б. трех типов:
Физический износ-уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта.
Функциональный износ-уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре зданий, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении т.д. Понятие функционального износ обусловлено влиянием научно-технического прогресса.
Внешний износ-уменьшение стоимости объеткта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочее.
Износ м.б. устранимым и неустранимым. Устранимым называется износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемый в результате устранения доход. Неустранимый-зтраты на устранение которого больше, чем получаемый в результате его устранения доход.
Устранимый функциональный износ (Величина функционального устранимого износа – это разница между потенциальной стоимостью здания с обновленными элементами (сантехникой, отделкой, окнами, электроарматурой и т.п.) и его же стоимости на дату оценки без них.) определяется стоимостью его устранения и вызывается тремя причинами: Недостатки, требующие добавления элементов; Недостатки, требующие замены элементов; Недостатки, требующие сверх улучшения. Недостатки, требующие добавления элементов. Износ определяется разницей между стоимостью добавления элемента в ценах на дату оценки и стоимость выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве.Недостатки, требующие замены элементов. Количественно этот износ равен стоимости существующих элементов с учетом их физического износа плюс стоимость работ по демонтажу и стоимость установки нового элемента. Стоимость самого элемента не учитывается, так как невозможно оценить то, чего еще нет.
Недостатки, требующие сверх улучшения
Количественно этот тип износа определяется как текущая стоимость сверх улучшения плюс стоимость демонтажа.Неустранимый функциональный износ (Неустранимый функциональный износ):
1.Позиции, не включенные в новое строительство, но которые должны быть;
Износ определяется: чистая прибыль дохода, относящаяся к этому недостатку капитализированная по ставке капитализации для зданий минус стоимость не включенных позиций, если бы они были включены в здание.
2. Позиции, включенные в новое строительство, но которые быть не должны.
Для определения величины накопленного износа применяются след методы:
-метод сравнения продаж
- метод срока жизни
-метод разбивки
При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной стоимостью и стоимостью зданий аналогов на дату оценки.
Метод срока жизни основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика. При применении метода считается, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает восстановительную стоимость. Данное положение отражается формулой:НИ/ВС=ЭВ/СЭЖ, где НИ-накопленный износ, ВС-восстановительная стоимость, ЭВ-эффективный возраст, СЭЖ=срок экономич жизни.
Срок экономической жизни объекта-это временной отрезок, в течении которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Эффективный возраст-возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. ЭВ соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.
Срок физической жизни объекта-период времени, в течении которого здание существует. Срок физ жизни заканчивается, когда объект сносится. возраста.
Метод разбивки-отдельно определяется величина физического, функционального и внешнего износов.
