7. Процедура определения стоимости недвижимости с использованием доходного подхода.

Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов;
2. капитализация дохода.

На первом этапе доходного подхода осуществляется прогно­зирование будущих доходов. В зависимости от принятого в даль­нейшем метода расчета стоимости, может корректироваться спи­сок прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжи­тельность расчетного периода и т.д.Считается, что выгода от владения недвижимостью, включа­ет право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после оконча­ния владения (реверсия).Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах.При этом используются как ретроспективные данные, так и про­гнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных). Отчет о доходах и расходах составляется в три шага.

Шаг 1. Прогнозирование доходов Определение величины потенциального валового дохода. ПВД- это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учета потерь и расходов. Обычно для расчета используют рыночные данные.

1. Определение   величины  убытков   от  вакансий  и  неплатежей.

Убытки от вакансий и неплатежей (УВН) — это потери, возникающие от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными аренда­торами. 1.3.Определение величины иных доходов. К иным доходам ИД относятся доходы, полу­чаемые от функционирования недвижимости, но не вхо­дящие в арендную плату (доход от пользования гара­жом, автостоянкой, складом т.д 1.4.Определение величины эффективного валового дохода.ЭВД - это разность потенциального валового дохода и убытков от вакансий и неплатежей, но с учетом иных доходов. Расчет ЭВД можно представить в виде формулы:

ЭВД = ПВД - УВН + ИД,

Шаг 2. Прогнозирование расходов.

Периодические    расходы    для    обеспечения    нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называют операционными расходами. Операционные расходы принято де­лить на следующие группы: постоянные расходы;переменные расходы;расходы на замещение (резерв). 2.1.Определение величины постоянных расходов.Постоянные расходы - это расходы, величина которых не зависит от степени занятости объекта арендаторами. Включают в себя платежи по страхоранию недвижимости, лицензионные платежи и сборы за выдачу различных разрешений и т.д. 2.2.Определение величины переменных расходов. Переменные расходы - это расходы, величина которых зависит от степени занятости объекта арендаторами.Включают:

• расходы на содержание и управление;
• расходы на заработную плату персонала;
• расходы на оплату коммунальных услуг;
• расходы на эксплуатацию и ремонт;
• расходы по обеспечению безопасности;
• прочие расходы.

2.3.Определение величины расходов на замещение (резерв). Предполагается, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости   владельцем   регулярно   откладываются (резервируются) денежные средства на замену строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, пол, проемы, отделка, и т.п., элементы наружного благоустройства, косметический ремонт перед въездом нового арендатора).

Шаг 3. Определение чистого операционного дохода.Чистый операционный доход (далее - ЧОД) равен разности эффективного валового дохода (ЭВД) и операционных расходов, но до обслуживания долговых обязательств по недвижимости, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД является чисто оценочным понятием и чаще других используется при оценке величины дохода. В зависимости от принятого метода определения стоимости, кроме доходов от операционной (эксплуатационной) деятельно­сти на первом этапе могут прогнозироваться и иные показатели, например, доход от реверсии, ден поток до и после нало­гообложения и пр.Реверсия - это продажа объекта недвижимости по окончании периода владения. Доход от реверсии - доход, который может получить заинтересованное лицо при продаже объекта недвижи­мости по окончании периода владения.Доход от реверсии может быть валовым - это общая выручка от продажи объекта, чистым - общая выручка от продажи объек­та минус выплаты консультантам и посредникам и минус затраты на реализацию.

На втором этапе доходного подхода осуществляется капита­лизация доходов. Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Для пересчета будущих доходов в текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на ка­питал и возврата капитала.Доход на капитал - это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Возврат капитала - это пога­шение суммы первоначального вложения.

Капитализация дохода может выполняться:

-методом прямой капитализации;

-методом дисконтированных денежных потоков.