Подход сравнительного анализа продаж - это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продаж объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичный оцениваемому (активный рынок). При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надеж-' ных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания
Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж:
1сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2.анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3.отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4.приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5.анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
На первом этапе проводится сбор информации и формирование базы данных сделок с объектами недвижимости. Информация считается достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки (продавцом и/или покупателем), либо посредником между ними.
На втором этапе проводится изучение рынка недвижимости, сегментирование его и определение, к какому сегменту рынка относится объект оценки.
Сегментирование-процесс разбиения рынка на сектора, схожие по ряду параметров, которые условно можно разбить на две взаимосвязные группы:
А)характеристики субъекта рынка. Относятся инвестиционная мотивация, пути финансирования и т.п.
Б) характеристики объекта рынка: назначение, использование, качество, предаваемые права и т.п.
Необходимо выявить сегмент рынка, для которого подобные объекты будут типичны для того, чтобы проанализировать типичные сделки.
На третьем этапе проводится отбор аналогов - объектов сходных или подобных оцениваемому. При выборе аналогов необходимо отслеживать их принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект. Обычно отбирают от трех до пяти аналогов.
Выбранные аналоги будут отличаться от объекта оценки по каким-либо характеристикам. Поэтому целесообразно оперировать не ценой аналога в целом, а с ценой единицы сравнения-цена за единицу площади, за единицу объема, единицу потребит свойств. Единица сравнения-некий эквивалент, позволяющий сравнить между собой объекты и аналоги разной величины. На четвертом этапе осуществляется приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: "За какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?"
Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, "направлениях" или коэффициентах.
При корректировке цен аналогов в «направлениях» определяется влияние на цену аналога определенных характеристик, являюется ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.
Поправки делятся на процентные, абсолютные, относительные денежные. Процентные применяются как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения. Абсолютные денежные-изменяют стоимость всего аналога (не зависят от кол-ва единиц сравнения). Относительные изменяют стоимость единицы сравнения и зависят от количества единиц сравнения. Попарвки применяются к различным элементам сравнения:1 группа-относятся к условиям сделки(состав передаваемых прав, условия финансирования, время продажи, условия продажи), 2 нруппа-непосредственно к объекту недвижимости(месторасположение, физ. Хар-ки, эконом хар-ки, доп компоненты.)Методы: парных продаж, статистические методы, метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.
На пятом этапе проводится анализ приведенных цен аналогов и выносится итоговое заключение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Решение об итоговой величине стоимости, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи аналогов, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
