Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
Стоимость объекта недвижимости-расчетная величина цены объекта на определенную дату в соответствии с выбранным видом стоимости. (наиболее вероятная цена).
В отношении недвижимости может определятся множество видов стоимости при этом следущие 4 вида определяются профессиональными оценщиками:
-рыночная стоимость,
-инвестиционная стоимость,
-ликвидационная стоимость,
-кадастровая стоимость.
Рыночная-наиболе вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагают всей необходимой информацией и нет влияния чрезвычайных обстоятельст.
Инвестиционная-стоимость для конкретного лица или группы лиц при становленных или инвестиционных целях.
Ликвидационная-расчетная величина, отражающая наиболее вероятную оценку, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке при сроке экспозиции меньше типичного для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
кадастровая-определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости.
Цели оценки недвижимости могут быть разнообразны и зависят от вида сделок с недвижимым имуществом: проведение операции купли-продажи или сдачи в аренду помещений / зданий / сооружений; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; при страховании объектов недвижимости; при кредитовании под залог объектов недвижимости; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий; при разработке и оценке эффективности инвестиционных проектов; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров; при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на объект недвижимости.
Виды стоимости.
В зависимости от целей или интересов покупателя, а также любого другого субъекта рынка недвижимости, объекты её могут оцениваться с различных позиций и иметь несколько оценочных стоимостей.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией при соблюдении условий чистом рынке.
Чистая сделка характеризуется ситуацией, когда акт купли-продажи осуществляется при соблюдении ряда условий, а именно:
--продавец и покупатель имеют типичную мотивацию, т.е. их интересы взаимно удовлетворяют друг друга;
--обе стороны в достаточной мере информированы обо всех характеристиках объекта недвижимости;
--продавец и покупатель не испытывают давления каких-либо обстоятельств;
--каждая сторона действует в своих интересах;
--имущество было выставлено на продажу заблаговременно (объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты);
--имеется достоверная информация о потенциальных возможностях использования объекта;
--цена сделки представляет собой разумное вознаграждение
--платеж производится в общепринятых средствах, т.е. в денежной форме.
Стоимость в эксплуатации отражает ценность и эффективность объекта недвижимости для его владельца и основывается на доходности, полезности и удобствах.
Стоимость для целей налогообложения базируется на затратах на воспроизводство объекта, т.е. инвентаризационной их оценке.
Страховая стоимость основывается на стоимости воспроизводства элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховая стоимость определяется без учета стоимости земельного участка, это, по сути, величина восстановительной стоимости замещения (рассчитывается по методикам страховых организаций)
Восстановительная стоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости.
Стоимость замещения измеряется затратами на создание аналогичного объекта.
Залоговая стоимость используется при определении размера ссуды или кредита. По сути это стоимость заложенного имущества, которую кредитор рассчитывает получить при его продаже на рынке в случае невозврата кредита.
Инвестиционная стоимость отражает величину капитальных вложений в объект недвижимости, взаимосвязь конкретного инвестора и конкретной инвестиции. Это высшая цена, которую может заплатить инвестор за капиталовложения, учитывая ожидаемую доходность данного инвестиционного проекта
Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца цена продажи имущества по собственному решению или решению суда. Как правило, из-за коротких сроков продажи и недостаточной информированности покупателей ликвидационная стоимость меньше рыночной.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – это стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна.
Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах на дату оценки с применением идентичных материалов с учетом износа объекта оценки (архитектурные решения, строительные конструкции, качество, моральный износ и недостатки те же; не учитывая только физический износ).
Стоимость объекта оценки при существующем использовании.
Утилизационная стоимость равна рыночной стоимости материалов, составляющих объект оценки с учетом затрат на их утилизацию.
Специальная стоимость – обусловлена конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Балансовая стоимость – это затраты на строительство или приобретение объекта собственности, бывает первоначальной и восстановительной.
- Первоначальная стоимость (ПС) – это фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования, отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.
- Восстановительная стоимость (ВС) – это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки основных средств.
Остаточная стоимость имущества с учетом износа.
Внутренняя фундаментальная стоимость – характерна только для оценки бизнеса. Это стоимость действующего предприятия, определенная независимым оценщиком исходя из собственного опыта работы в отрасли рассматриваемого предприятия и собственной независимой информации о нем.
