34. Метод остатка

Метод применим как для застроенных, так и незастроен­ных земельных участков. Условие применения данного мето­да — возможность застройки оцениваемого земельного участ­ка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующие этапы оценки:

1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения улуч­шений, соответствующий наиболее эффективному использо­ванию участка.

2.Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.

3.Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффици­ент доли улучшений в стоимости единого объекта недвижи­мости.

4.Расчет величины земельной ренты как разности между
чистым операционным доходом от единого объекта недвижи­мости и чистым операционным доходом от улучшений.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Возможен также вариант определения рыночной стоимос­ти земли путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости рыночной стоимости улучшений.

Чистый операционный доход равен разности валового до­хода и операционных расходов. Последние должны включать в себя расходы, которые несет, как правило, арендодатель.

Арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ста­вок как наиболее вероятных, по которым объект может быть сдан в аренду в сложившихся условиях конкуренции, и на величине ставки не отражаются чрезвычайные обстоятельства. Эти же ставки применяются для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений. В потен­циальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений, но не являющихся объектом арендных отношений.

Операционные расходы определяются из рыночных усло­вий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Операционные расходы делятся на постоянные, не зави­сящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимо­сти, и переменные, зависящие от заполняемости объекта. Включаются также расходы на замещение элементов улучше­ний, срок использования которых меньше, чем срок исполь­зуемых улучшений в целом, определяемые путем деления сум­мы затрат на замещение на срок их использования с учетом процентного наращивания средств на замещение.

В операционные расходы не включаются амортизацион­ные отчисления по недвижимости и расходы по обслужива­нию долга.

Управленческие расходы следует учесть независимо от того, управляет объектом собственник или управляющий.