В теории и практике оценки земельных участков лучшее и наиболее эффективное использование рассматривают как возможное и разумное использование объекта оценки, которое обеспечивает самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
второе определение — это то улучшение, которое возможно произвести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал. Второе определение наиболее применимо к вакантным (неосвоенным) участкам.
Прежде всего, надо представлять себе возможные мотивации покупателей как вакантных, так и застроенных участков. В некоторых случаях лучшее и наиболее эффективное использование может совпадать с существующим использованием, но в любом случае это требует обоснования.
Прогнозируемое использование земельного участка должно удовлетворять следующим критериям:
■ юридическая разрешенность;
■ физическая возможность;
■ экономическая целесообразность;
■ максимальная доходность.
Рассматривая участок как вакантный либо с улучшениями, оценщик имеет несколько вариантов использования, которые физически возможны и юридически разрешены. Затем оценивается их экономическая целесообразность и выбирается вариант, обеспечивающий максимальную стоимость объекта оценки.
Анализ наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в оценке, подразумевает такое использование участка, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
