Л-4

Управление на тактическом уровне.

Инвентаризация

Анализ

Разработка возможных сценариев развития событий

Просчет сценариев

Формирование политики в отношении комплексов

Поддержание отношений с партнерами

Инвентаризация

Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информа-ия, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на снове управления портфелем. Такими параметрами являются: процент-ая ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень ин-)ляции и индексы цен.

Для анализа конкуренции необходима информациия как о текущем остоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных зменениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном лане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на ынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фис-ально-монетарные и социально-политические факторы.

343

Л. Экономические и фискально-монетарные факторы

А. 1. Инфляция:

Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. Вслед­ствие этого по истечении срока договора об аренде ставки арендной платы приходится снижать до среднерыночного уровня. Отсюда следует, что защита от инфляции ' действует лишь в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превы­шает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов, определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной (фактической) ценности фондов. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижи­мость.

А.2. Уровень процентных ставок по кредитам.

Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уро­вень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.

А.3. Деградация и обесценивание недвижимости.

Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подверже­ны техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценива­ние включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление. Проводя целена­правленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модер­низацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтра­лизовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.

А. 4. Экономический рост.

Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, со­пряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабо­чих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.

А. 5. Налоговое законодательство.

Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвести­ций в стране или определенном регионе. Особенно существенны налого­вые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законодательстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

344

Б. Социально-политические факторы

Б. 1. Демография.

Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли молодежи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых) в стране, регионе, городе или районе сильно влияют на строительство новых и функционирование существующих объек­тов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно, через изменения численности трудоспо­собного населения, сектора офисных помещений.

Б. 2. Месторасположение.

На инвестиционную ценность недвижимости влияет месторасположе­ние объекта. Управляющий фондами на тактическом уровне должен по­стоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасполо­жения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

Б.3. Тенденции.

Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности ра­бочего времени, проведении досуга и т. д.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом оп­ределяются политическими методами — как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Пространственно-экономическая политика прави­тельства имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижи­мость.

Анализ

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с опера­тивным управляющим анализ имеющейся информации. Полученные пока­затели расходов и доходов отдельного комплекса затем сравниваются с показателями подобных комплексов. То же касается данных о простое (незаполненности) помещений. В отношении всех статей доходов и рас­ходов должен быть составлен бюджет на последующие пять лет. Кроме того, с учетом ежегодных корректировок должна быть составлена еже­годная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате вследствие простоя и возможных дополнительных вложений. Для технической инс­пекции должен быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию.

Помимо этого необходимо составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке. Также необходимо определить стоимость реализации и ее изменения для нужд управления или внешнего (налогового) контроля. В отношении аренды необходимо провести анализ текущих договоров об аренде. В за­висимости от рассматриваемого сектора рынка необходимо проверить, насколько фактическая ситуация соответствует ранее намеченным параметрам (политика в отношении комплексов прошедших лет). Управ-

345

ляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо знать все, что имеет отношение к пользователям. В случае съемщиков-предприятий это означает ознакомление с планами на год, публикациями и прочей инфор­мацией, получаемой через дирекцию и т. д. На этом этапе в проведении анализа также необходимо учитывать юридические и налоговые аспекты. Под юридическими аспектами подразумеваются возможные изменения законодательства и их последствия для рассматриваемого комплекса или съемщиков. То же касается вопросов налогообложения (например, изме­нение законодательства об НДС).

Управляющий фондами на тактическом уровне должен таким образом быть хорошо информирован о технических новшествах, тенденциях в стране и за рубежом, потребностях съемщиков в плане размещения в целом и специфических пожеланиях отдельных пользователей в рассматриваемом комплексе в частности.

Разработка возможных сценариев развития событий

Рассмотренные в предшествующем анализе явления и тенденции в отношении пользователей комплекса, экономической, фискально-монетар­ной, социально-политической обстановки, а также решение проблем, со­пряженных с этими явлениями, излагаются в так называемом сценарии возможного развития событий. Для отдельного комплекса могут быть составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сце­нария всегда рассматривается два варианта: доведения эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла (существования);

скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квар­тир или офисов). Доведение эксплуатации до конца жизненного цикла и скорейшая продажа — это два граничных значения (крайности), меж­ду которыми возможны самые различные сценарии, включая всевозмож­ные вариации во времени осуществления. Например, в случае офисного здания возможны сценарии модернизации через год, два или три года, с соответствующими последствиями по получаемым доходам.

В рамках разработки сценария необходимо также рассмотреть воз­можную перестройку объекта, например, реконструкцию и перепланиров­ку старого офисного здания в центре города под жилой дом. При составлении возможных сценариев для комплекса можно воспользовать­ся услугами работающих в компании экспертов или консультантами извне. Все разрабатываемые сценарии должны проверяться на предмет исполнимости во избежание неэффективных и нереалистичных предло­жений.

Просчет сценариев

Если раньше поиск решений проводился лишь в момент возникнове­ния проблем, одним из главных критериев профессионального управле­ния недвижимостью является умение выбрать подходящий момент для решения вопросов эксплуатации (как правило, о проведении каких-либо ремонтных работ), что позволяет предупреждать появление проблем в будущем. С помощью вычислительной техники можно просчитать все возможные сценарии на основе дисконтированного потока денежных

средств.

346

Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчетов. Для рас­четов вышеназванных сценариев важен выбор времени, объем будущего потока денежных средств, включая остаточную стоимость, а также величи­ну риска.

А. Критерии оценки рентабельности

А. 1. Внутренняя норма доходности (ее еще называют внутренней нормой рентабельности), была подробно рассмотрена в разделе 5.2.

А.2. Общий коэффициент рентабельности (ОКР): является показа­телем дохода за определенный период, например, за год. ОКР складыва­ется из прибыли после проведения всех отчислений и прироста стоимости объекта. Из-за того, что рассматриваются отдельные периоды времени, величина ОКР может сильно колебаться.

А.3. Начальный брутто-уровень рентабельности (НБУР): определя­ется делением рыночной стоимости аренды комплекса недвижимости на сумму расходов, связанных с инвестициями. В расчетах используется среднерыночная ставка арендной платы. Необходимо учесть, что эта став­ка может отличаться от фактической получаемой арендной платы из-за отличающихся тарифов аренды и недоимок за счет простоя. При покупке или продаже недвижимости инвестор должен учитывать сопряженные с этими операциями расходы.

А. 4. Начальный нетто-уровень рентабельности (ННУР): рассчиты­вается путем деления дохода с аренды за первый год эксплуатации за вычетом эксплуатационных расходов на сумму общих расходов, связан­ных с инвестициями.

А. 5. Чистая (текущая) дисконтированная стоимость (ЧДС) была подробно рассмотрена в разделе 5.1.

А. 6. Среднеквадратическое отклонение дохода: этот показатель отра­жает рассчитанный на основе данных предшествующих периодов шанс отклонения от средней суммы прибыли (изменчивость доходности). Пока­затель удобен при принятии решений об инвестировании, так как позво­ляет определить рискованность выбора того или иного варианта относи­тельно шанса получения намеченной прибыли. Политика, проводимая в отношении комплексов, и ежегодный покомплексньш анализ доходности позволяют получить лучшее представление о соотношении рискованности и доходности.

А, 7. Соотношение собственных и заемных средств: с точки зрения минимализации риска для инвестора также важен способ финансирования недвижимости. Особенно финансирование за счет заемных средств может привести к увеличению или, наоборот, снижению прибыли на собственный капитал. Если процентная ставка по кредиту ниже, чем ВНД, финансиро­вание за счет заемных средств дает положительный эффект на прибыль на собственный капитал. В этом случае речь идет о так называемом «позитивном соотношении собственных и заемных средств». «Негатив­ное» соотношение может иметь серьезные последствия. Удельный вес заемных средств используется в качестве показателей финансовой устой­чивости управляющей организации и в странах с развитой рыночной экономикой должен быть не выше 0,3, для России — не выше 0,2.

347

Б. Компоненты модели -^Дисконтированного потока денеж­ных средства

Б. 1. Модель с использованием дисконтированного потока денежных средств (ДПДС^) — это метод, позволяющий просчитать с помощью ком­пьютерной программы все возможные варианты изменения будущей суммы средств, свести к расчету ВНД или, соответственно, ЧДС. При использо­вании этой расчетной модели особенно важны значения исходных вели­чин. В отношении этой программы верно выражение: «ввод неправильных исходных данных приводит к выдаче компьютером неверной информа­ции». Далее требуется качественная и количественная оценка надбавок на риск. Если в расчетах используется ставка дисконта с учетом желатель­ной надбавки на риск, вводимые данные (текущей) суммы денежных средств должны быть максимально точны и не включать вышеназванные надбав­ки. Нужно исходить из реальной чистой суммы средств. Амортизационные выплаты, резервные фонды и т. п. должны исключаться из расчетов.

Оценка стоимости недвижимости подробно рассмотрена в главе 4 и в разделе 9.2.

Для проведения расчетов при помощи модели Дисконтированного потока денежных средств необходимо каждый год в течение рассматриваемого периода вводить данные о следующих переменных:

Б.2. Теоретический доход от аренды (ренты): доход от аренды по­ступает в течение всего срока действия договора аренды, причем учиты­вается ежегодная индексация указанной в договоре арендной платы и потери, вследствие простоя помещений, оцененные по рыночным аналогам. По истечении срока аренды договорная арендная плата заменяется рыноч­ной ценой, которая определяется в зависимости от местонахождения объекта, роста инфляции и т. д.

Б.3- Потери по арендной плате', эти потери состоят из потерь вслед­ствие простоя помещений и возможных предоставленных скидок на арен­ду. Простой оценивается умножением пустующей площади на рыночную ставку аренды на момент оценки.

Б.4. Эксплуатационные расходы: расходы, связанные с эксплуатацией (стоимость содержания) за продолжительный период, могут быть с дос­таточной точностью определены профессиональными управляющими и тех­ническими экспертами. Эти расходы состоят из расходов на плановый ремонт, на ремонт по вызову (в ответ на жалобы) пользователей, нерегу­лярный ремонт и т. п. Под расходами на нерегулярный ремонт подразу­меваются средства, которые время от времени приходится тратить на преобразование помещений для улучшения их привлекательности для потенциальных съемщиков. Помимо этого, важной статьей расходов в разделе «эксплуатационные расходы» являются так называемые постоян­ные затраты (фиксированные платежи), состоящие из страховых, налого­вых платежей и проч. Другими статьями расходов являются расходы, связанные с арендой (например, на поиск съемщика) и расходы на управ­ление недвижимостью (собственными силами или при помощи наемных управляющих).

Б. 5. Дополнительные вложения и изъятие капитала: возможные дополнительные вложения особенно важны на этапе анализа и разработки возможных сценариев. Они могут касаться, например, модернизации, ре-

348

конструкции или реновации объекта. Судя по названию, величина допол­нительных инвестиций зависит от того вклада на структурной основе, который вносит подобное преобразование в повышение прибыльности в долгосрочной перспективе. Оставшиеся после проведения преобразования расходы — это эксплуатационные расходы. В отношении вышеописанных дополнительных вложений должна быть составлена смета расходов.

При проведении подобных дополнительных инвестиций особенно необ­ходимо тщательно изучить влияние этих вложений на другие доходы и расходы. Это в значительной степени позволяет определить разницу меж­ду различными сценариями эксплуатации и выбора времени проведения дополнительных вложений. Изъятие капитала касается продажи объекта другой организации или присоединение части или частей объекта к дру­гому объекту.

Прочие переменные, имеющие значение для определения будущих доходов и расходов,— это ставка дисконта, а также НДС, особые поступ­ления (например, премии или субсидии), расходы, связанные с финанси­рованием, и специфические выплаты собственника.

Для всех возможных сценариев просчитывается суммарный доход от эксплуатации, включая продажу в кратко- или долгосрочной перспективе. Улучшенные компьютерные программы позволяют проводить более под­робный анализ чувствительности расчетов по отношению, например, к изменениям выбранных величин инфляции, индекса капитализации, ры­ночной ставки аренды и цены продажи. Подобный анализ позволяет по­лучить представление о пределах колебаний результатов прогнозов при­быльности.

Любое изменение в сфере доходов или расходов должно быть изучено на предмет возможных последствий для других категорий доходов или расходов. Результатом этого этапа должно стать представление управля­ющим фондами на тактическом уровне оптимальной с его точки зрения модели управления недвижимостью. В случае предложения варианта продажи объекта необходимо также рассмотреть стоимость реинвестиций.

Формирование политики в отношении комплексов

На предшествующих этапах управляющим на тактическом уровне были отобраны несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета дополни­тельных инвестиций, смет расходов и доходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т. п. В результате так называемая «актуализированная» по­литика в отношении комплексов представляется на одобрение управляю-щего(-их) в виде портфеля. После соответствующей проверки программа управления недвижимостью утверждается и передается в качестве поручения управляющему на оперативном уровне на следующий эксплуатационный год.

Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на осно­ве утвержденной политики в отношении комплексов тактический и опера­тивный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. В других слу­чаях управляющий фондами дает поручение продать рассматриваемый комплекс.

349