Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

Анализ портфеля применительно к рынку жилья.

Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назна­чения. Термин «рост спроса», используемый в матрице «Привлекательность рынка — преимущества в конкуренции», для любого обычного типа продук­та следует иначе трактовать «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлет­ворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку России.

Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состоянием доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства явля­ются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рис. 6.5):

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инве­стиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и состояния доходов потребите­лей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендода­тели) недополучают доход.

Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и це­нами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел — так называемый предел взаимозаменяемости аренды жи­лья и его покупки.

О-^С)

Для обеих частей рынка — арендуемого жилья и жилья на продажу — характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в от­ношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. В такой си­туации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если про­центная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными, если процентная ставка высокая, то более вы­годным является аренда жилья.

Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке.

Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдель­ные тенденции (в демографическом развитии, экономике, развитии дохо­дов и др.), имеющие место в настоящее время, можно получить представ­ление о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.

Проведение анализа портфеля (рис. 6.6) позволяет установить опреде­ленные закономерности в части предложения на рынке жилья.

После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать сценарии возможностей спроса и предложения на рынке во времени, ог­раниченность финансовых условий и определения приоритетов.

В качестве упрощенного примера использования этого метода могут служить три сценария, составленные на основе нижепред ставленной схемы (рис. 6.7), в основе которых лежит предположение «седеющего населе­ния» (рост числа пожилых, сокращения численности молодежи).

1. КПР 8 превратить в КПР 2

2. КПР 7 превратить в КПР 1

3. КПР 6 превратить в КПР 9

Окончательный выбор сценария во многом зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации.

0& /

Исследование рынка

В соответствии с вышеизложенным следует, что глубокие знания и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка и среды являются основой определения этих целей. Для

получения полного представления важно провести необходимое исследо­вание на региональном и муниципальном уровнях (рис. 6.8). Затем мо­жет быть проведен более детальный анализ.

Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных сво­бодно выбранных решений продавцов товаров и услуг — с одной стороны, и покупателей — с другой стороны.

В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два вза­имодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, жела­ющие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором — домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особен­ности прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по срав­нению с другими товарами и услугами. Понятие «эластичность спроса» широко используется в теории рыночной экономики. Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность больше едини-

328

цы, то спрос считают эластичным, т. е. очень чувствительным к изменени­ям цен.

Однако, спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность. Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими то­варами и услугами, на платежеспособность населения значительное влия­ние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансово-

кредитных механизмов. При этом надо иметь в виду, что текущие доходы большинства населения России, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими. Поскольку рыночная эконо­мика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сфе­ры, где цены на товары выше затрат на их производство. Если цена построенного или реконструируемого жилого дома выше затрат на про­изводство строительных и ремонтных работ, то инвесторы будут приобре­тать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции, нани­мать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации.

В то же время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков — подрядных работ, недвижимости, строительных материалов и т. п. Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию. Следовательно, с уве­личением спроса (например, на строительные материалы) будут увеличи­ваться и цены. Так будет происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда. Характеристика жилищного фонда представлена на рис. 6.9. Неоднород­ность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыноч­ных ценах на жилищные услуги. Для того, чтобы определить рыночную

цену жилищных услуг для конкретного жилищного фонда, западные эко­номисты часто используют гедонистический подход, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств жилища на составляю­щие, которые имеют свою скрытую цену. При этом характеристику жи­лищного фонда принято разделять на три группы — качество жилья, его размеры и характеристика участка. Эти группы могут включать в себя различное количество компонентов.

Остановимся на рассмотрении рынка жилищных услуг. На рынке жилья, сдаваемого внаем, продаются и покупаются жилищные услуги, а в качестве цены выступает квартирная плата.

Жилищные услуги, предоставляемые жилищным фондом, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищ­ного фонда неизменностью собственника, — собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату.

Как уже отмечалось выше, характеристики жилищного фонда не явля­ются однородными. Качество жилищных услуг будет зависеть от уровня его комфортабельности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. Таким образом, объем жилищных услуг в определенной мере зависит от объемов технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, затраты на которые входят в состав квартирной платы, т. е. в конечном счете ложатся на арендатора. Более подробно этот материал будет рассмотрен в разделе 6.3.

Для наглядного представления взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг воспользуемся графиком, изображенным на рис. 6.10. График состоит из четырех квадрантов, обозначим их цифрами

1, 2, 3, 4. Первый квадрант имеет две оси, отражающие размер квартирной платы за 1 кв. метр, и количество жилищного фонда, измеряемое также в кв. метрах. В этом квадранте изображен график зависимости величины спроса на жилищный фонд от размера квартирной платы при данном уровне развития экономики. Предположим, что в точке А, спрос на жи­лищные услуги (О,) при сложившемся уровне квартирной платы (К,) равен предложению жилищного фонда (5,), т. е. 0^(К^)=5,.

Строя из точки А. перпендикулярные линии к осям графика, опреде­ляем величину квартирной платы — К. и количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг в данный момент времени — 3,.

Определив таким образом размер квартирной платы, перейдем на рынок жилищного фонда — в квадрант номер четыре.

Четвертый квадрант имеет две оси — размер квартирной платы и цену единицы площади жилищного фонда на рынке недвижимости. Наклон луча, исходящего из начала координат, зависит от ситуации, имеющей место в данный момент на финансовом рынке. Поскольку этот луч от­ражает отношение размера квартирной платы (дохода для инвестора) к цене жилищного фонда (расходам инвестора) в расчете на один квадрат­ный метр, то наклон его будет определяться размером нормы прибыли (нормы капитализации), имеющей место в данный момент на финансовом рынке. Эта норма учитывает риски и нормальную прибыль инвестора в рассматриваемой сфере бизнеса. Повышение нормы прибыли приведет к вращению луча по часовой стрелке, а ее снижение — к вращению в про­тивоположном направлении. Норма прибыли здесь выступает в качестве внешнего фактора, поскольку она базируется на ставках процента и нор­мах прибыли на более обширном рынке капитала, включая ценные бумаги, акции и краткосрочные вклады.

В качестве примера рассмотрим инвестора, который хотел бы получить 20% прибыли на вложенный капитал ^=0.2). Он рассчитал, что один квадратный метр сданного в аренду жилья принесет чистой прибыли 300 долларов за весь срок эксплуатации здания. Чистая прибыль здесь опре­деляется как разница между квартирной платой и затратами на содержа­ние и техническое обслуживание жилищного фонда, а также налоговыми выплатами. Чтобы представленные требования были соблюдены, инвесто­ру имеет смысл приобретать жилищный фонд по цене не выше величины Р1, которая определится по формуле:

По результатам расчетов риска делается вывод о возможности осуще­ствления инвестиционного проекта, масштабах его финансирования, разме­рах предлагаемых гарантий по нему, а также разрабатываются меропри­ятия в целях управления риском.

На графике для определения цены жилищного фонда на рынке недви­жимости необходимо из точки В опустить на ось Р (цена) перпендикуляр. В результате получим точку р), соответствующую сбалансированной цене одного квадратного метра жилищного фонда.

00 I

квартирной платы на рынке жилищных услуг возрос до размера К,. На рынке недвижимости произойдет снижение цен на жилищный фонд из-за снижения спроса на него у инвесторов, средства которых будут задейство­ваны в более привлекательном рынке. Цена одного квадратного метра жилья в связи с этим понизится с Р. до Р,. Это обстоятельство, в свою очередь, неминуемо скажется на сокращении объемов строительства и реконструкции жилищного фонда. При этом произойдет снижение рента­бельности функционирования строительных и ремонтных предприятий из-за падения цен на готовое жилье. Снижение объемов строительства и реконструкции жилищного фонда сократит темпы воспроизводства жи­лищного фонда, и его количество на рынке жилищных услуг уменьшится.

Вместе с тем могут иметь место и положительные меры воздействия на рынок жилья. Так, например, изменение в доступности долгосрочных кредитов может увеличить платежеспособность населения на жилье со всеми вытекающими из этого последствиями. Каждое конкретное измене­ние влечет за собой различные последствия, которые достаточно легко можно проследить при рассмотрении вариантов решений на основе при­веденной модели взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг.

Учет таких факторов жилищных комплексов, как демографические, социально-экономические (доходы и изменения покупательной способно­сти, занятость и безработица, структура местного и регионального предло­жения) обеспечивают формирование оптимального портфеля. Выявление и сопоставление стратегий с изменениями в предложении на рынке явля­ются основной целью исследований.

Для качественного исследования необходима достоверная статистиче­ская информация. Анализ большого объема информации может быть по­лезен не только для текущего исследования, но и для исследований, ко­торые предстоит провести в будущем. Таким образом, сбор данных о собственном жилом фонде путем опросов является необходимым.

Ревизии

Подробная ревизия существующего фонда является отправной точкой при разработке стратегического жилищного плана (см. раздел 5.4.). Ре­визия должна охватить четыре основные темы:

— общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

— жилой фонд: что мы имеем?

— структура собственности: кто является жильцами?

— результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда? Каждая из данных основных тем более подробно рассмотрена ниже. Возможно, имеющийся жилой фонд состоит из нескольких зданий, разме­щенных в различных местах или даже в различных районах. Наиболее важным аспектом для проведения ревизий является определение товара, например, квартиры с сопоставимыми качествами или отдельные дома на одну семью.

А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

Социально-экономическая структура региона оказывает влияние на настоящий и будущий спрос на товар. Несмотря на то, что подробная информация может быть недоступной, чрезвычайно полезно получить как

333

можно более четкое представление об обстановке, в которой приходится работать, поскольку это определяет успех или провал любого плана. На региональном, местном или районном уровне должны быть рассмотрены различные аспекты, касающиеся как настоящего времени, так и предсто­ящих десяти лет. На социально-экономическую структуру региона влияют макроэкономические риски, которые более подробно

Социально-экономическая структура:

— развитие населения (прирост/сокращение);

— характеристика населения (тенденция повышения среднего возраста населения, доля молодежи, семейное положение);

— уровень и рост доходов;

— трудоустройство и изменения в области занятости населения;

— правительственная и государственная политика в области жилищ­ного хозяйства (аренда, субсидии, распределение, налоги).

Б. Жилой фонд: что мы имеем?

Анализ портфеля прежде всего должен дать представление о характер­ных особенностях жилого фонда, который является основным объектом нашего анализа. Характерные особенности жилья: его историческое про­шлое, месторасположение, нынешнее состояние и планы на будущее дол­жны быть тщательно изучены и оформлены документально.

Характерные особенности жилого фонда:

— сочетание различных типов жилья (коттеджи/квартиры/многоэтаж-ные дома);

— размеры (число комнат/площадь);

— структура жилого фонда по типам собственности (собственность жильцов/социальная аренда/аренда в частном секторе);

— учетный размер арендной платы;

— рыночная стоимость жилья;

— финансирование фонда.

Историческое прошлое:

— год/период строительства;

— год последнего ремонта (перестройки, реновации).

Характерные черты месторасположения:

— размещение в черте города (центр/спальный район/пригород/ сельская местность и проч.);

— функциональные связи (торговые районы/школы/офисы и проч.);

— досягаемость (на машине/общественном транспорте);

— оценка качества месторасположения по сравнению с окрестностью/ районом.

Текущее состояние:

— удобства (электричество, газо-, водо-, теплоснабжение, телефон и проч.);

— содержание;

— возможные планы относительно текущего ремонта/график работ;

— оценка качества объекта по сравнению с другими объектами в квар­тале/районе.

334

В. Структура по типу собственности: кто является собственниками и пользователями?

Очень важно получить представление о структуре собственности. Речь при этом идет именно о тех лицах, которые непосредственно заинтересова­ны в рассматриваемом жилье. Они должны платить арендную плату или, в случае, если жилье находится в их собственности, должны оплачивать ремонтные работы. На вопросы о составе семей и уровне доходов жиль­цов должен быть найден подробный ответ для каждого типа объекта.

Пользователи:

— структура домашних хозяйств (одиночки, бездетные пары, семьи с детьми, студенты);

— возраст (пожилые люди, молодежь);

— прогнозы (естественный прирост, старение, дети). Уровень доходов:

— оценка доходов жильцов (в доме, квартале, регионе (низкие/сред­ние/высокие доходы);

— прогнозы изменения доходов.

Г. Результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Структура собственности не стационарна. Полезно знать, какие изме­нения происходят, по какой причине и какого типа собственности они касаются. Кроме того, необходимо выверить полученную арендную плату, а для случаев кондоминиума и кооператива — взносы на ремонт. Инфор­мация данного рода дает представление о соотношении спроса и предло­жения, финансовой устойчивости и удовлетворенности/неудовлетворенно­сти пользователей (жильцов).

Изменения в структуре собственности:

— Кто новые жильцы?

— Какие жильцы выезжают/намерены въехать?

— Какого типа объектов это касается? Финансовые вопросы:

— В каком состоянии находятся поступления от арендной платы/ оплата счетов?

— Каковы результаты реализации различных типов продукта?

От знания к стратегии

Представление об изменениях спроса и состоянии жилищного фонда на местном и региональном уровнях формирует основу дальнейшей раз­работки стратегических сценариев. Теперь рассмотрим, каким образом осуществляется преобразование существующей фактической ситуации в требуемую.

Портфели в рамках различных сценариев могут быть разработаны и спроектированы для уровней районов и округов города. На основе резуль­татов анализа ССВО определяется цель для каждого объекта.

С целью определения степени выполнимости стратегических планов, составленные сценарии должны быть проверены с учетом необходимых ограничений (см. рис. 6.11). Тем самым может быть исключена ситуация, в которой стратегический план удовлетворяет различным результатам ис­следования и даже пользуется поддержкой всех сторон, но, к примеру, из-

335

за недостаточного финансирования не может быть реализован. Предвари­тельная корректировка ограничительных условий в подобных случаях является наиболее приемлемым решением.

Однако корректировка ограничительных условий (.например, привлече­ние кредитора) имеет наибольший шанс на успех в случае, если нацелен­ный на будущее стратегический план на самом деле предлагает обоснован­ные решения для выявленных проблем. Наличие хорошо составленного стратегического плана обеспечивает большую уверенность, нежели отсут­ствие такового.

Экономическое обоснование стратегического плана, помимо прочего, состоящего из хорошо продуманного предварительного расчета-прогноза будущей эксплуатации, очень важно для возможных изменений финансо­вых ограничительных условий.

Окончательное формирование стратегического подхода

Если все вышеперечисленные мероприятия будут учтены в разрабаты­ваемом стратегическом плане, у управляющего недвижимостью появляется выбор различных альтернатив, что позволит достичь запланированных целей. Обоснованный выбор на будущее является наиболее важной уп­равленческой задачей.

Исходя из этого, составляющими стратегического подхода являются:

336