Управление недвижимостью

Функциональная зависимость управления недвижимостью трех уров­ней -это выработка долгосрочной стратегии развития недвижимости как инвестиционного объекта (стратегический уровень) и последовательная выдача более детализируемых заданий подчиненным управляющим такти­ческого и оперативного уровней.

Стратегическое портфельное управление направлено главным обра­зом на достижение экономического эффекта от произведенных инвести­ций. Объекты инвестиций (т. е. объекты недвижимости в собственности) являются объектами портфельного управления и имеют свои основные различия в характеристиках (местоположение, назначение, возраст и т. д.).

Формулирование стратегии - это достижение определенных целей, с учетом необходимой достоверной информации, задач планирования и кон­троля. От достоверности и достаточности имеющейся информации напря­мую зависит качество и выполнимость стратегии.

На основе выработанной стратегии             для управляющих тактического уровня формулируются программы и разрабатываются так­тические мероприятия по управлению отдельными имущественными ком­плексами. Конечная задача управляющего тактического уровня - обеспе­чение общей доходности и требуемого уровня ликвидности за установленный период эксплуатации недвижимого имущества. Главный инструмент уп­равляющего тактического уровня - анализ прибыльности (рентабельнос­ти), на основании которого разрабатываются:

- общая политика в отношении имущественного комплекса;

- тактическая программа исполнения управляющими оперативного уров­ня и ее согласование со стратегическим планом управления всем совокуп­ным портфелем собственности.

Управление на оперативном уровне заключается в исполнении задания (программы), полученной от управляющего тактического уровня. Основ­ная задача оперативного управляющего - качественное содержание дове­ренного имущественного комплекса в процессе оперативного управления.

Как правило, оперативный управляющий действует в рамках определен­ного для него бюджета (сметы) доходов и расходов. Он также заинтере­сован в улучшении экономических показателей.

Оперативный управляющий выполняет три основные функции:

- административное управление (расчеты с клиентами, контроль за повышением показателей использования имущества - снижение простоев, контроль за расходами на обслуживание имущества, отчетность);

- техническое управление (текущие и плановые ремонты);

- коммерческое управление (заключение договоров с клиентами, изу­чение спроса и предложения, подготовка предложений по инвестиционной политике, покупка и продажа имущества и др.).

Основными элементами современной системы стратегического управле­ния являются:

- охват всего жизненного цикла имущественного комплекса;

- формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования недвижимости;

- регулярное проведение взаимосвязанных технических, эксплуатаци­онных, экономических, управленческих и правовых экспертиз;

- формирование и использование современных моделей и методов про­странственно-экономического развития недвижимости;

- применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов и проектов раз­вития.

Совокупность данных элементов обеспечивает полноценное и эффек­тивное функционирование систем управления всеми типами недвижимос­ти в конкретных социально-экономических условиях.

на управление портфелем (стратегический уровень), управление имуще­ством или фондами (тактический уровень) и управление недвижимостью как частью имущества (операционный уровень) и, соответственно, портфе­ля весьма распространено. Это разделение можно проиллюстрировать при помощи рис. 5.8,

Управление портфелем недвижимости

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечи­вающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собствен­ником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

На рис. 6.1 представлен портфель недвижимости в общем виде, вклю­чающий рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщи­ки, инвесторы и пользователи. Рассмотрим более подробно составляющие портфеля недвижимости.

авляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвести­ционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недви­жимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы

317

авляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвести­ционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недви­жимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы

317

управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инве­стиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимализацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увели­чения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных (дез-)инвестиционных проектов.

Профессор В.Г.Кеерис в своей книге «Лексикон управляющего недви­жимостью» дает следующее описание роли управляющего портфелем:

«Управляющий портфелем отвечает за прибыль на инвестированный капитал, увеличение потребительной стоимости (ценности) объектов в дол­госрочной перспективе, составление портфеля, позиционирование объектов на определенных рынках и сведение по приемлемым границам возмож­ных рисков.

Выработка стратегической программы управления портфелем произво­дится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность уп­равляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними...

...Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увели­чение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.

Наряду с этим управляющий отвечает за степень инвестиционных рисков, доля рынка (процента от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отноше­нии исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестици­онных механизмов».

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключа­ется в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответ­ствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков (см. разделы 6.2 и 6.5), с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые по­мещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа). В качестве иллюстрации процесса выработки стратегии управления порт-

318

фелем жилых помещений далее подробно описывается голландский опыт, который наиболее приемлем для России как с теоретической (юридичес­кая база близка) стороны, так и с практической.