На предшествующих этапах управляющим на тактическом уровне были отобраны несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета необходимых инвестиций, смет расходов и доходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т.п. В результате так называемая «актуализированная» политика в отношение комплексов представляется на одобрение управляющего (-их) в виде портфеля. После соответствующей проверки программа управления недвижимостью утверждается и передается в качестве поручения управляющему на оперативном уровне на следующий эксплуатационный год. Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на основе утвержденной политики в отношении комплексов тактический и оперативный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. В других случаях управляющий фондами дает поручение продать рассматриваемый комплекс.
Поддержание отношений
Второй важной задачей, требующей внимания управляющего на тактическом уровне, является так называемое поддержание отношений или управление отношениями с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управляющего на тактическом уровне является потенциальный пользователь (съемщик). На рисунке представлена общая блок-схема работы владельца по управлению недвижимости и управление недвижимостью со стороны пользователя. В зависимости от сектора рынка недвижимости управляющему необходимо поддерживать отношения со съемщиками напрямую (личный контакт) или косвенно.
Для управляющего важно, что съемщики рассматриваются как его достояние(ценность). Подход, направленный на удовлетворение потребностей клиентов, важен во всех отношениях. Управляющий фондами на тактическом уровне должен выработать линию поведения, которой следует придерживаться оперативному управляющему, и постоянно осведомляться об ее выполнении. Исследование удовлетворенности клиентов – это один из способов контроля за тем, должным ли образом поддерживаются отношения со съемщиками, возможны или необходимы изменения в отношениях. Партнерами управляющего фондами на тактическом уровне являются оперативные управляющие, как правило – управляющие организации в области недвижимости. Эти управляющие нуждаются в инструкциях управляющего фондами. В инструкции входят описания деятельности по управлению недвижимостью, а также оплата за работу, составление и выделение бюджета, инструкция по поддержанию отношений с клиентами, инструкции по вопросам содержания (плановый и мелкий внеплановый ремонт), равно как и контроль, регулярный обзор информации для нужд управления, ежегодные обзоры специфической информации о состоянии рынка, направленные на реализацию раннее указанной политики в отношении комплексов.
Выводы: управляющему фондами на тактическом уровне необходимо путем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разработки на основании полученных результатов политики в отношении комплексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В вопросах оперативного управления управляющий фондами выполняет направляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью. Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива привлечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта, он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).
Общая модель взаимодействия владельца и пользователя по управлению:
Деятельность застройщика:
Руководство
- принятие рисков
-организация и руководство деятельностью застройщика
Маркетинг
- отсутствует, если владелец и застройщик одно и то же лицо
Управление
- контроль за планированием, строительством и бюджетом
- организация технического надзора
Организационно-техническое обеспечение
-организация получения финансирования, земельного участка, разрешения на строительство и выполнения отдельных частей строительства
- учреждение формы собственности и управления
Планирование продукта
- выяснение потребности
- разработка программы проекта
- планирование
Работа владельца по управлению недвижимости:
Задачи владельца:
- покупка
- подготовка и выдача заказа
- продажа
- контакты с официальным представителем
- организация обслуживания
- организация содержания
- сдача в аренду пользователю
- прекращение аренды
Обслуживание недвижимости
- объединенные задачи
- общее обслуживание и охрана
- обслуживание системы отопления
- обслуживание системы водоснабжения и канализации
- обслуживание специального оборудования
- уборка помещений общего пользования
- обработка и вывоз отходов
- уборка и уход за территорией
Услуги, предоставляемые пользователем:
- уборка
- обеспечение безопасности
- связь и передача информации
- размножение и предоставление печатной продукции
- офисные помещения
Содержание
- оценки технического состояния
- изучение технического состояния
- информация о потребности в ремонте
Управление недвижимостью со стороны пользователя:
- стратегическая пространственная программа размещения
- стандарты на помещения
- получение требуемых помещений
- обстановка и оборудование
- планирование, управление и контроль за использованием помещений
- обслуживание арендованных помещений или территорий
- применение компьютерной техники в управлении недвижимостью
-организационно-техническое обеспечение пользователя
- Уборка
- Обеспечение безопасности
- Связь и передача информации
- Размножение и изготовление печатной продукции
- Офисные помещения
- Ресторан
- Банк
- Бюро путешествий
- …….
