Если раньше поиск решений проводился лишь в момент возникновения проблем, одним из главных критериев профессионального управления недвижимостью является умение выбрать подходящий момент для решения вопросов эксплуатации (как правило, о проведении каких-либо ремонтных работ), что позволяет предупреждать появление проблем в будущем.С помощью вычислительной техники можно просчитать все возможные сценарии на основе дисконтированного потока денежных средств. Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчетов. Для расчетов вышеназванных сценариев важен выбор времени, объем будущего потока денежных средств, включая остаточную стоимость, а также величину риска.
А. Критерии оценки рентабельности
А1.Внутренняя норма доходности(внутренняя норма рентабельности) представляет собой ту норму дисконта, при которой отдача от инвестиционного проекта равна первоначальным инвестициям в проект.
А2.Общий коэффициент рентабельности(ОКР):является показателем дохода за определенный период, например, за год. ОКР складывается из прибыли после проведения всех отчислений и прироста стоимости объекта. Из-за того, что рассматриваются отдельные периоды времени, величина ОКР может сильно колебаться.
А3.Начальный брутто-уровень рентабельности (НБУР):определяется делением рыночной стоимости аренды комплекса недвижимости на сумму расходов, связанных с инвестициями. В расчетах используется среднерыночная ставка арендной платы. Необходимо учесть, что эта ставка может отличаться от фактической получаемой арендной платы из-за отличающихся тарифов аренды и недоимок за счет простоя. При покупке или продаже недвижимости инвестор должен учитывать сопряженные с этими операциями расходы.
А4.Начальный нетто-уровень рентабельности (ННУР): рассчитывается путем деления дохода с аренды за первый год эксплуатации за вычетом эксплуатационных расходов на сумму общих расходов, связанных с инвестициями.
А5.Чистая (текущая) дисконтированная стоимость (ЧДС):это разница между чистой дисконтированной стоимостью (денежным эквивалентом) будущей суммы средств и первоначальной суммой вложений или между отдачей капитала и вложенным капиталом.
А6.Среднеквадратическое отклонение дохода: этот показатель отражает рассчитанный на основе данных предшествующих периодов шанс отклонения от средней суммы прибыли (изменчивость доходности). Показатель удобен при принятии решений об инвестировании, так как позволяет определить рискованность выбора того или иного варианта относительно шанса получения намеченной прибыли. Политика, проводимая в отношении комплексов, и ежегодный комплексный анализ доходности позволяют получить лучшее представление о соотношение рискованности и доходности.
А7.Соотношение собственных и заемных средств: с точки зрения минимизации риска для инвестора также важен способ финансирования недвижимости. Особенно финансирование за счет заемных средств может привести к увеличению или, наоборот, снижению прибыли на собственный капитал. В этом случае речь идет о так называемом «позитивном соотношении собственных и заемных средств».»Негативное» соотношение может иметь серьезные последствия. Удельный вес заемных средств используется в качестве показателей финансовой устойчивости управляющей организации и в странах с развитой рыночной экономикой должен быть не выше 0,3, для России - не выше 0,2.
Б.Компоненты модели «Дисконтированного потока денежных средств».
Б1. Модель с использованием дисконтированного потока денежных средств (ДПДС) – это метод, позволяющий просчитать с помощью компьютерной программы все возможные варианты изменения будущей суммы средств, свести к расчету ВНД или, соответственно, ЧДС. При использовании этой расчетной модели особенно важны значения исходных величин. В отношении этой программы верно выражение:»ввод неправильных исходных данных приводит к выдаче компьютером неверной информации». Далее требуется качественная и количественная оценка надбавок на риск. Если в расчетах используется ставка дисконта с учетом желательной надбавки на риск, вводимые данные (текущей) суммы денежных средств должны быть максимально точны и не включать вышеназванные надбавки. Нужно исходит из реальной чистой суммы средств. Амартизационные выплаты, резервные фонды и т.п. должны исключаться из расчетов. Для проведения расчетов с помощью модели Дисконтированного потока денежных средств необходимо каждый год в течение рассматриваемого периода вводит данные о следующих переменных:
Б2.Теоретический доход от аренды (ренты): доход от аренды поступает в течение всего срока действия договора аренды, причем учитывается ежегодная индексация указанной в договоре арендной платы и потери, вследствие простоя помещений, оцененные по рыночным аналогам. По истечении срока аренды договорная арендная плата заменяется рыночной ценой, которая определяется в зависимости от местонахождения объекта, роста инфляции и т.п.
Б3. Потери по арендной плате :эти потери состоят из потерь вследствие простоя помещений и возможных предоставленных скидок на аренду. Простой оценивается умножение пустующей площади на рыночную ставку аренды на момент оценки.
Б4.Эксплуатационные расходы: расходы, связанные с эксплуатацией (стоимость содержания) за продолжительный период, могут быть с достаточной точностью определены профессиональными управляющими и техническими экспертами. Эти расходы состоят из расходов на плановый ремонт, на ремонт по вызову (в ответ на жалобы) пользователей, нерегулярный ремонт и т.п. Под расходами на нерегулярный ремонт подразумеваются средства, которые время от времени приходится тратить на преобразование помещений для улучшения их привлекательности для потенциальных съемщиков. Помимо этого, важной статьей расходов в разделе «эксплуатационные расходы» являются так называемые постоянные затраты (фиксированные платежи), состоящие из страховых , налоговых платежей и проч. Другими статьями расходов являются расходы, связанные с арендой (например на поиск съемщика) и расходы на управление недвижимостью (собственными силами или при помощи наемных управляющих).
Б5.Дополнительные вложения и изъятия капитала: возможные дополнительные вложения особенно важны на этапе анализа и разработки возможных сценариев. Они могут касаться, например, модернизации, реконструкции или реновации объекта. Судя по названию, величина дополнительных инвестиций зависит от того вклада на структурной основе, который вносит подобное преобразование в повышение прибыльности в долгосрочной перспективе. Оставшиеся после проведения преобразования расходы – это эксплуатационные расходы. В отношении вышеописанных дополнительных вложений должна быть составлена смета расходов. Прочие переменные, имеющие значение для определения будущих доходов и расходов, - это ставка дисконта, а также НДС, особые поступления (премии, субсидии), расходы, связанные с финансированием, и специфические выплаты собственника.
Для всех возможных сценариев просчитывается суммарный доход от эксплуатации, включая продажу в кратко- или долгосрочной перспективе. Любое изменение в сфере доходов и расходов должно быть изучено на предмет возможных последствий для других категорий доходов и расходов. Результатом этого этапа должно стать представление управляющим фондами на тактическом уровне оптимальной с его точки зрения модели управления недвижимостью. В случае предложения продажи объекта необходимо также рассмотреть стоимость реинвестиций.
