Так же как и в организационном отношении, функционально управление недвижимости подразделяется на 3 уровня. Управление недвижимостью 3 уровней–это выработка долгосрочной стратегии развития недвижимости, как инвестиционного объекта и последовательная выдача более детализируемых заданий, подчиненных управляющим тактическим и оперативным уровням.
Стратегическое портфельное управление направлено главным образом на достижение экономического эффекта от произведенных инвестиций. Эти объекты недвижимости имеют каждый свои основные различия в характеристиках (место положения, назначение, возраст, технические характеристики объекта и т.д.) На основе выработанной стратегии для управляющих тактического уровня формируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению отдельными имущественными комплексами. Конечная задача управляющего тактического уровня–это обеспечение общей доходности и требуемого уровня ликвидности за установленный период эксплуатации недвижимого имущества. Главный инструмент управляющего тактического уровня–анализ прибыльности(рентабельности),на основании которого разрабатываются:
- общая политика в отношении имущественного комплекса;
- тактическая программа исполнения управляющим оперативного уровня и ее согласование со стратегическим планом управления всем совокупным портфелем собственности. Управление на оперативном уровне заключается в исполнении задания(программы), полученного от управляющего тактического уровня.
Основная задача управляющего – качественное содержание доверенного имущественного комплекса в процессе оперативного управления. Как правило, оперативный управляющий действует в рамках определенного для него бюджета. Оперативный управляющий выполняет 3 основные функции:
- административное управление (расчеты с клиентами, контрольЗа повышением показателей использованного имущества,) контроль за расходами на обслуживание имущества и отчетность).
- техническое управление(текущие и плановые ремонты);
- коммерческое управление (заключение договоров с клиентами, изучение спроса и предложения, подготовка предложений по инвестиционной политике и тд.)
Основные элементы современной системы стратегического управления:
- охват всего жизненного цикла имущественного комплекса;
- формирование комплекса недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования ее;
- регулярное проведение взаимосвязанных текущих эксплуатационных, экономических, управленческих и правовых экспертиз;
- формирование и использование современных методов и моделей пространственно-экономического развития недвижимости;
- применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности инвестиционно-стратегических проектов и проектов развития.
Вывод: совокупность данных элементов обеспечивает полноценное и эффективное функционирование систем правления всеми типами недвижимости в конкретных социально-экономических условиях.
