12.Общая модель управления недв-тью

Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспе­чивается путем реализации конкретных ф-ций и задач упр-ния. Ф-ции упр-ния делятся на общие и частные.

Общие ф-ции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профи­ля или рода деят-ти, частные же ф-ции определяются целями конк­ретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности. При этом хозяйствующими субъектами называют все еди­ницы экономики (физические и/или юрид. лица), принимающие са­мостоятельно экономич. решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отд. лицо, а также несколько лиц, составляющих нект-ое еди­ное волевое образование (семья, компания, ассоциация, правительство и т. д.).

Компании (организации) являются производственно-хозяйственными единицами. В экономическом смысле для недвижимости это означает участие компании в создании готовой строительной продукции (объекта недвижимости), аренде, залоге, продаже, т. е. выполнение каких-либо целей.

Цели экономических решений, принимаемых компаниями, могут быть раз­личными. Например, получение максимальной прибыли, сохранение или обес­печение соответствующей доли продукции на рынке, возмещение издержек, достижение эконом. или политич. власти, сохранение семейного наследства и т. д. С точки зрения достижения прибыли различают произ­водственно-экономический принцип и принцип удовлетворения потребности.

1.Производственно-экономический принцип — это главный принцип лю­бой компании, чья экономическая деятельность направлена на получение прибыли. Прибыль возникает как разница между доходами и расходами. Если хотят максимизировать прибыль путем выпуска оптимального коли­чества продукции с min издержками на ее производство, то говорят о принципе максимизации прибыли.

2.Принцип удовлетворения потребностей — это гл. принцип всех компаний, чья эконом деят-ть направлена на то, чтобы опти­мально удовлетворить свои потребности.

Причем общественные компании(напр-р, застройщики (заказчики), находящиеся в подчинении муниципалитетов) стремятся при этом к со­размерности прибыли (принцип соразмерности), др. общественные компании (принцип возмещения издержек или общеэкономич. принцип).

Вышеперечисленные принципы лежат в основе общей модели управле­ния рынка недвижимостью (см. рис.), где главными хозяйствующими

Условные обозначения:

A.       Застройщик (заказчик)
Б. Владелец (конечный собственник)

B,      Пользователь

Рис. Общая модель управления недвижимостью

субъектами являются застройщик, владелец (конечный собственник) и пользователь.

Осн. параметры модели: воспроизводство основных фондов; мо­билизация финансовых источников накопления; удовлетворение потреб­ностей хозяйствующего субъекта. В центре этого круга находится треу­гольник, который символизирует достижение хозяйствующим субъектом опред. уровня соразмерной прибыли.

Макро- и мезоэкономические условия функционирования данной моде­ли условно ранжируются и помещены на разных орбитах центрального круга в следующем порядке: ближе всех к центру расположены факторы, определяющие механизм сочетания государственного (в данном случае муниципального) регулирования с рыночным механизмом; на следующем уровне находится развитие строительной отрасли, составляющее основу непрерывного процесса расширения и возобновления основных фондов путем строительства объектов недвижимости, реконструкции, модерниза­ции, капитального ремонта и т. д.; затем макроэкономические условия функционирования центральных органов власти с вероятным возникнове­нием трех классов риска — экономического, фискально-монетарного и социально-политического.