Доходы и расходы арендной недв-ти в течение ЖЦ
Доходы.
а)Владелец недв-ти, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход, кт-ый д.б. гарантирован собственнику на все время владения.Доход от продажи недв-ти появляется у собственника, когда он продает построенную недв-ть новым пользователям.
Доход от продажи может появляться на любом этапе ЖЦ. Принимая решение об инвестициях, будущий владелец д. оценить как доход от аренды, так и возрастание ценности объекта.
б)Инвестор д. оценить доходы на протяжении того периода времени, в течение кт-го он собирается вводить объекты. При этом учитываются общая рыночная ситуация, например, арендные ставки в период низкой и высокой активности рынка, риски, в том числе риск невостребованности объекта.
Риском можно управлять, например, заключая с арендаторами долгосрочные договоры аренды.
Выгоды: объекты, основное назначение которых состоит в удовлетворении общественных потребностей (школы, больницы), оцениваются по уровню их функциональной пригодности.
К сожалению,методы колич-ого измерения приносимых ими выгод в настоящее время не разработаны.
в)Ценности для жильцов: жилищные услуги, предоставляемые жильцам, можно измерить в виде опред. ценности. При этом жилнец сравнивает преимущества своей квартиры с др. возможными вариантами, имеющимися на рынке. С др. стороны, владелец может рассматривать жилищные услуги в качестве дохода, кт-ый он получил бы, предоставляя кв-ру в аренду др. жильцу.
Определение ценности явл-ся типичной проблемой жильца, поэтому если он является арендатором, то это снижает его риски (он может найти лучший вариант на рынке). При покупке жилья в собственность риск существенно выше.
Затраты, связанные с управлением недвижимостью, состоят из затрат на строительство, на уход, на профилактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт и на снос.
Затраты на стр-во зданий одного типа оставались постоянными (в реальности они немного выросли за счет увеличения качества).
Затраты на уход за зданием.
Основные статьи таких затрат – это плата за отопление, воду, з/п обслуживащего персонала, оплата домоуправления, Текущий, капитальный ремонт.
Профилактика и текущий ремонт связаны с проведением на объекте ежегодных мероприятий
Кап. ремонт осуще-ся по мере завершения срока жизни отд. конструктивных элементов и систем.
Затраты на снос.
Когда принято решение о ликвидации объект
