За договором майнового найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Договір найму (оренди) є реальним або консенсальним, оплатним і двостороннім.
Форма. Договір майнового найму укладається як в усній, так і в письмовій формі. Згідно зі статтею 257 ЦК України договір майнового найму між громадянами на строк більше одного року повинен бути укладений у письмовій формі. Письмова форма застосовується до договору найму майна державних, кооперативних та інших громадських організацій, за винятком випадків, передбачених окремими правилами.
Сфера застосування договору найму визначається з урахуванням його суб’єктного складу (він може укладатися між будь-якими учасниками цивільних відносин.), та об’єктів найму.
ВИДИ. Законодавець виділяє кілька окремих видів договорів найму (оренди), які мають свої особливості:
1) договір прокату. За цим договором наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.
2) договір найму земельної ділянки, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
3) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму;
4) договір найму (оренди) транспортного засобу, предметом якого можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. У договорі найму (оренди) транспортного засобу можна встановити, що цей засіб передається у найм з екіпажем, який його обслуговує;
5) договір лізингу, відповідно до якого одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізинго-одержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
6) договір найму (оренди) житла, за яким одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
ЗМІСТ договору найму складають його умови.
- Предмет договору. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена
індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).
- Відплатність за договором. За користування майном з наймача справляється плата,
розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі.
- Строки у договорі найму. Договір найму укладається на строк, встановлений
договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.
- Ризики у договорі найму. Наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.
Обов'язками наймодавця є:
o своєчасно передати майно наймачеві у стані, який відповідає призначенню майна й умовам договору.
o виконувати за свій рахунок капітальний ремонт, якщо інше не передбачене законом чи договором (наприклад, за договором побутового прокату і капітальний, і поточний ремонт виконує наймодавець).
Права наймодавця:
1) вимагати своєчасного та у встановленій формі внесення плати за користування майном;
2) відмовитись від договору в будь-який час, за умови попереднього письмового повідомлення іншої сторони;
3) відмовитись від договору і вимагати повернення речі у разі не внесення наймачем плати за користування протягом 3 місяців підряд;
4) гарантувати якість речі протягом всього строку найму;
5) надавати згоду на передання майна за договором у піднайм;
6) надавати згоду на поліпшення речі, переданої у найм;
7) вимагати відшкодування збитків, завданих погіршенням речі, які неможливо відновити;
8) вимагати розірвання договору з підстав, встановлених законом.
Наймач зобов'язаний:
o користуватися майном відповідно до його призначення та договору;
o підтримувати майно у належному стані;
o виконувати поточний ремонт, якщо інше не передбачене законом чи договором;
o своєчасно сплачувати за майно.
Залежно від виду майна, яке передається у найм (оренду), на наймача за договором можуть бути покладені й інші обов'язки (застрахувати майно, укласти договір охорони, своєчасно проводити ветеринарний огляд тощо).
Серед прав наймача слід зазначити такі:
o право на плоди, продукцію, доход, одержані ним у результаті користування річчю;
o право на здачу майна за згодою наймодавця в піднайм;
o переважне право на укладення договору найму на новий строк. Якщо наймач належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, йому надається переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк;
o переважне право на придбання речі. У разі продажу речі, наймач, який належним чином виконує свої зобов'язання, має переважне право на придбання цієї речі перед іншими особами тощо.
Правові наслідки непередання майна наймачеві
1. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: 1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.
Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.
Шкода, завдана третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.
