Основания возникновения – юр.факты, с которыми закон связывает возникновение прав на зу.

В самом ЗК нет перечня фактов, влекущих возникновение прав на зу.

Из содержания НПА можно сделать вывод, что фактами являются:

1) договоры

2) иные сделки, предусмотренные законом

3) административные акты

4) судебные решения (как обязательные, так и факультативные)

5) вследствие наступления событий предусмотренных законом итд.

По общему правилу, права на зу подлежат гос.регистрации и некоторые основания специально исключены законодателем (п.3 ст25 устанавливает, что не подлежат возврату зу и не компенсируется их стоимость, если они были национализированы до 1.01.1991г).

Не установлены пределы применения норм ГП в отношении земельного законодательства.

На практике, среди оснований возникновений ПС и иных прав на землю распространены сделки с зу. Нет закона в РФ, который в общем виде предъявлял требования к сделкам с зу.

При совершении сделок с зу нужно руководствоваться принципами зу (1)принцип использования зу в публичных интересах – регламентация зу подвергается существенному ограничению, 2)земельное законодательства не применяется по аналогии) могут заключаться только прямо предусмотренные законом сделки.

Общие правила (выявлены из смысла ЗЗак-ва):

1) соблюдение целевого назначения

2) сохранение целевого использования или разрешенного использования

3) соблюдение минимальных (для земель сх-назначения, используемых в товарном сх-производстве),  и максимальных размеров (для земель сх-назначения, используемых в товарном сх-производстве), установленных для определенного вида зу.

4) зу дБ поставлен на кадастровый учет, право на зу дБ зарегистрировано, должны соблюдаться требования устанавливаемые субъектом ЗО.

В ЗЗ могут устанавливаться разные правила для одного круга сделок применительно к разным категориям земель (н-р: земли сх-назначения. К-п, аренда зу урегулированы законом «об обороте земель сх-назначения»).

Закон «об ипотеке, залоге недвижимости» устанавливает условия для разных категорий земель.

Общие правила к-п зу установлены ст.37 ЗК: О выступает зу, поставленный на кадастровый учет, дБ быть предоставлена вся информация об обременениях и ограничениях по использованию зу. П.3 ст.37

Специальные правила (закон «об обороте земель сх-назначения»):

1) устанавливаются ограничения по субъектному составу (иностр лица, лица бг, иностр бг, рос юл в уставном капитале которых есть более 50% уставного капитала мб только арендаторами)

2) устанавливается минимальный и максимальный размер для зу (нарушение размеров влечет признание сделки ничтожной)

3) сохранение целевого использования зу

4) право преимущественного субъекта РФ (мо), на приобретение зу. Регламентирован ст.8 закона «об обороте земель», продавец зу не имеет права продать свой зу любому третьему лицу, он должен известить о намерении продать зу (характеристики зу и цена) субъекту РФ (месяц на раздумье). Если в течение года участок не продан, то снова письмо в субъект РФ. Сделка с нарушением данного правила, считается ничтожной.

Особенности совершения сделок с земельными долями:

1) Правила ГК со сделками применяется, если количество участников долевой собственности не превышает 5 человек. Когда больше 5 человек правила ГК применяется с учетом закона «ооз», вопросы решаются на общем собрании (100% согласие всех не требуется).

2) Установлен исчерпывающий перечень со сделками с земельными долями (этот объект не существует в натуре): п.1 ст.12 закона «ооз»