Оценка имущества — определение рыночной ст-ти имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.
Методы:
Доходный–основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Сравнительный - сравнение объекта с аналогами, в отношении кот-ых известна инф-ция об итогах сделок с ними.
Затратный– определение затрат на его восстановление (замещение) с учетом его износа.
Оценка ст-ти машин и оборудования
На примере затратного метода - осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на произв-во (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми показателями.
Определяется текущая ст-ть оборудования путём расчета восстановительной ст-ти с последующим учетом в ней обесценения, вызванного износом:
физическим, функциональным, эк-ким:
Соб.тек. = ВС - О;
где Соб.тек. — текущая ст-ть оборудования (на дату оценки);
ВС — восстановительная ст-ть, определение кот-ой базируется на расчете ст-ти воспроизв-ва или ст-ти замещения;
О — обесценение, вызванное износом.
Ст-ть воспроизв-ва - текущие затраты на произв-во или приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемому.
Ст-ть замещения —минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного оборудования, максимально близкого по характеристикам к оцениваемому.
Оценка ст-ти недвижимости (за искл земельных учстков).
На примере сравнительного метода: а именно, метод сравнения продаж.
Сопоставление и анализ инф-ции о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3–6 месяцев. Метод объективный, когда достаточное кол-во сопоставимой и достоверной инф-ции по недавно прошедшим сделкам. Требуется база данных по совершенным сделкам, включающей инф-цию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик должен выяснить, действовал ли покупатель или продавец эк-чески рационально, было ли финансирование типичным для рынка.
Оценка ст-ти земельного участка.
На примере доходного метода: а именно, метод капитализации дохода.
Капитализация – процесс пересчета полученного дохода от объекта, позволяющего определить его ст-ть.
Основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для с/хоз-ных земель умножением на срок капитализации. Срок капитализации - период, необходимый для окупаемости или воспроизв-ва земледельческого капитала. Использование доходного подхода требует проведения широких эк-ких и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ фин-вой математики.
Ст-ть земли = Доход / Коэф-ент капитализации.
Годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле: А = Аб*Кд*Кр*S, где А – величина годовой арендной платы за земельный участок; Аб – базовая ставка арендной платы за 1 квадратный метр; Кд – коэф-ент вида деят-ти арендатора; Кр – коэф-ент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S – площадь земельного участка.
Органы МСУ утверждают базовые ставки арендной платы за землю и эти коэф-енты.
