На сравнительном подходе основаны:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения.
1. Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных земельных участников, так и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода – наличие информации о ценах сделки с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
РСзу(о) = Ца + Ко/а
Элементы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами (факторы стоимости):
- местоположение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок.
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры).
2. Метод выделения применяются для оценки застроенных земельных участков.
РСзу = РСн – (ЗЗ (ЗВ)у – И + ПИ),
где РСзу – рыночная стоимость земельного участка;
РСн – рыночная стоимость ЕОН;
ЗЗ (ЗВ)у – затраты замещения или затраты воспроизводства улучшений земельного
участка (здания).
3. Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.
РСзу = РСн – Дзу,
где РСзу – рыночная стоимость земельного участка;
РСн – рыночная стоимость ЕОН;
Дзу – наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости
ЕОН.
60.
