Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.
Згідно з ч. 1 ст. 9 Конституції чинні міжнародні договори, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною українського національного законодавства. На відміну від попереднього земельного закону в новому ЗК відсутній розділ, присвячений міжнародним договорам у сфері земельних відносин. Проте земельне законодавство нашої країни визнає норми і принципи міжнародного права, пов’язані з регулюванням земельних відносин.
Наведене конституційне положення дістало вияв у конкретних нормах ЗК, присвячених земельним правам іноземних громадян й осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб та іноземних держав. Вони визнаються суб’єктами земельних відносин, зокрема, суб’єктами права власності на конкретні земельні ділянки. Це є підтвердженням визнання Україною загального принципу надання іноземним громадянам національного правового статусу нарівні з громадянами країни їх перебування, за винятком випадків, передбачених національним законодавством. Такі винятки, зокрема, щодо права власності іноземних суб’єктів права на земельні ділянки, передбачені й Земельним кодексом.
На відміну від громадян України, які можуть придбати земельні ділянки усіх категорій і на різних підставах, іноземні суб’єкти права власності на землю обмежуються у можливостях їх придбання категоріями земель, місцем їх розташування, метою використання, умовами одержання тощо. Так, відповідно до ч. 4 ст. 22 ЗК землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам. Якщо ж такі землі отримані іноземними громадянами, особами без громадянства, іноземними юридичними особами у спадщину, згідно з ч. 4 ст. 81 та ч. 3 ст. 82 ЗК України вони протягом року підлягають відчуженню.
Наведені положення дають змогу стверджувати, що земельний закон взагалі виключає можливість передачі сільськогосподарських земель іноземним суб’єктам права або їх придбання ними. Це пояснюється тим, що відповідно до ч. І ст. 1 ЗК України земля є основним національним багатством нашої країни, що перебуває під особливою охороною держави. Тому її використання іноземними суб’єктами на праві власності може заподіяти шкоду правам та інтересам вітчизняних громадян і нашого суспільства.
Згідно з ч. 2 ст. 81 ЗК України іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогос- подарського призначення в межах населених пунктів, а також на такі ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на правах приватної власності. З наведеної норми випливають принаймні три істотні обмеження набуття права земельної власності іноземними громадянами та особами без громадянства. Вони можуть придбати лише землі несільськогосподарського призначення, які є в межах населених пунктів, а також: такі самі землі за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на правах приватної власності.
Згідно з ч. 3 ст. 81 ЗК України іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки відповідно до ч. 2 цієї статті у разі:
• придбання їх за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та за іншими цивільно-правовими угодами;
• викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на правах власності;
• прийняття спадщини.
Зіставлення наведених випадків набуття права власності на земельні ділянки іноземними громадянами та особами без громадянства з правовими підставами їх придбання вітчизняними громадянами також дає змогу вести мову про обмежені можливості перших.
Більш істотні обмеження набуття права власності на земельні ділянки, передбачені для іноземних юридичних осіб. Так, згідно ч. 2 ст. 82 ЗК України іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:
- у межах населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна та для спорудження об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;
- за межами населених пунктів у разі придбання об’єктів нерухомого майна.
Отже, набуття іноземними юридичними особами права власності на земельні ділянки прямо пов’язується з придбанням або необхідністю зведення на відповідних землях об’єктів нерухомості. Що ж стосується підстав набуття земельних ділянок у власність, то вони аналогічні підставам, передбаченим для іноземних громадян та осіб без громадянства.
