Управление стоимостью - это комплексный процесс, нацеленный на качественное улучшение стратегических и оперативных решений на всех уровнях организации, путем сосредоточения деятельности на ключевых факторах, оказывающих непосредственное влияние на стоимость.Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов (рис. 1). По времени стоимость может изменяться не равномерно, а скачкообразно при неблагоприятном сочетании взаимовлияющих факторов. Поэтому необходимо уметь прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.
Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделяются следующие факторы, наиболее существенно влияющие на оценку стоимости недвижимости:
Физические (природные, созданные человеком);
Социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, отношение к соседним объектам и их владельцам;
Экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;
Политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды [2].
Достижение поставленной цели управления стоимостью объекта недвижимости требует профессионального учета влияния рассмотренных выше факторов, а также, с целью максимизации стоимости объекта недвижимости, необходимо проведение следующей совокупности стратегических и оперативных мероприятий:
Определяются возможные способы использования объекта (новое строительство, снос, реконструкция и ремонт).
Сравнить финансовую эффективность вариантов использования объекта, оценить возможные будущие доходы и возможную стоимость объекта недвижимости. На данном этапе анализа за основу используются методы оценки недвижимости доходным подходом. Результатом такого расчета будет стоимость будущих доходов и самого объекта в зависимости от сложившейся рыночной ситуации и конъюнктуры рынка недвижимости, с учетом рисков самого проекта [3].
Сопоставление итоговых показателей, полученных в результате проводимого анализа, позволяет выбрать, то направление развития и использования объекта недвижимости, которое и будет самым эффективным способом использования с экономической точки зрения.
В заключение нужно отметить, что в современных условиях, как перед собственниками объектов недвижимости, так и организациями, занимающимися управлением недвижимостью, стоит сложная задача - обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, максимизации его стоимости, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в долгосрочной перспективе. Решение данной задачи невозможно без управления стоимостью объекта недвижимости, адаптации его к изменившимся условиям рынка, на основе анализа факторов оказывающих влияние на стоимость объекта, а также модернизации его процесса управления.
