пользователей: 28385
предметов: 12171
вопросов: 229156
Конспект-online
РЕГИСТРАЦИЯ ЭКСКУРСИЯ

7) организация управления жилыми домами;

Способы управления жилым домом (многоквартирным)

Способы управления многоквартирным домом, определены в ст. 161 Жилищного кодекса, все способы делятся на две группы: самостоятельное управление и управление на профессиональной основе (с привлечением управляющей организации).

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1. непосредственное управление домом собственниками помещений в этом доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организацией.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал против. Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом.

Если же на общем собрании решение о выборе способа управления не исполнено или не принято собственниками жилых помещений, и при этом прошел год с момента, когда данное решение следовало принять, в таком случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании.

Непосредственное управление домом

Непосредственное управление многоквартирным домом, определено в ст.164 Жилищного кодекса, и означает, что собственники жилых помещений, без привлечения управляющих компаний и без создания товарищества собственников жилья, сами заключают договоры с организациями на услуги предоставления холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, а также несет расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В случае непосредственного управления каждый из собственников от своего имени заключает договоры на коммунальные услуги, при этом каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Что касается оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то для этого заключается отдельный договор с обслуживающей компанией на услуги содержания и ремонта общего имущества, при этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Данное решение принимается на общем собрании собственников жилых помещений.

Данный способ управления имеет преимущество в виде экономии содержания аппарата управления (общехозяйственные расходы) ТСЖ или управляющей компании, однако имеет существенный недостаток как отсутствие квалифицированных и инициативных собственников жилых помещений.

Управление ТСЖ, ЖСК

Создание и деятельность товарищества собственников жилья (жилищно-строительных кооперативов), а также правовые отношения членов товарищества (кооператива) определены в разделе V, VI Жилищного кодекса. Отличие ТСЖ от ЖСК, является объединение собственников жилых помещений в разные этапы времени, у ЖСК на моменте начала строительства, у ТСЖ на моменте построенного жилого дома.

Считается, что создание ТСЖ, ЖСК это самый эффективный способ управления многоквартирным домом. Однако создавать ТСЖ, ЖСК имеет смысл, когда в доме имеется инициативная группа, во главе с квалифицированном председателем.

Возможны два сценария управления:

1. ТСЖ, ЖСК самостоятельно заключают договора с коммунальными организациями, организациями оказывающими услуги содержания и ремонта многоквартирного дома, а также решает прочие вопросы товарищества (кооператива).

2. ТСЖ, ЖСК заключает договор с управляющей компанией.

Основные положения деятельности определены в уставе ТСЖ, ЖСК, а именно цели и задачи, вступление новых членов, права и обязанности членов, выборы и функции председателя и т.д.

Управление управляющей компанией

Управляющая компания является коммерческой организацией, деятельность которой регулируется Гражданским кодексом РФ. Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании договора управления многоквартирным домом. В соответствии с условиями договора управляющая компания оказывает услуги управления собственникам жилых помещений многоквартирного дома в течение определенного срока.

Данный способ управления является самым распространенным. При выборе данного способа управления многоквартирным домом, управляющая компания заключает договор управления с каждым собственником жилого помещения. На основании данного договора управляющая компания лично, либо через посредника (в зависимости от условий договора управления) оказывает жилищно-коммунальные услуги.

Договор с управляющей компанией

В соответствии с заключенным договором управляющая компания обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и иным лицам и т.д. Договор, заключенный с управляющей компанией, согласно ст.162 ЖК РФ, должен содержать:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Перечень общего имущества определен Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», а также договором с управляющей компанией.

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

Перечень услуг должен соответствовать требованиям Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г., а также должен быть прописан в договоре с управляющей компанией.

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития от 06.03.2009 г. N 6174-АД/14, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должен включать в себя методику и расчет указанных в договоре услуг.

При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие ежегодных решений об изменении такой платы общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Коммунальные услуги определяются в соответствии с учетом установленных регулируемых тарифов на услуги организаций коммунального комплекса.

4) порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Контроль выполнения обязательств по договору с управляющей компанией определен ст. 162 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г., а также договором с управляющей компанией.

При этом управляющая компания не только должна отчитаться в течение первого квартала года, следующего за отчетным, о выполнении договора управления, а также:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.


10.08.2016; 22:16
хиты: 47
рейтинг:0
Профессии и Прикладные науки
образование
высшее образование
для добавления комментариев необходимо авторизироваться.
  Copyright © 2013-2018. All Rights Reserved. помощь