Оперативное управление недвижимостью согласовывает цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит техническому и финансовому менеджменту.
Оперативное управление недвижимостью – это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:
- возникает финансовое равновесие;
- просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;
- извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.
Оперативное управление недвижимостью приводит к возникновению хозяйственно-финансовой деятельности, поэтому функционирующий портфель недвижимости можно рассматривать как «предприятие», генерирующее денежные потоки.
оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:
•выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);
•построение организационной структуры управления объектом недвижимости;
•увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;
•контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;
•заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д.
Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.
Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.
Административное управление заключается в следующем: регистрация, систематизация и обработка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, согласно действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструкциями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд информационного обеспечения управления на оперативном и/или тактическом уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям. Административное управление состоит из следующих этапов: инкассо, контроль за сменой жильцов, ведение расходов на обслуживание/коммунальных расходов, составление отчетности и другое.
