5) управление недвижимостью на тактическом уровне;

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Другими словами тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля.

Стоимость портфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности.

Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

- выполнение тактических указаний собственника;

- анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

- разработка эффективной политики эксплуатации активов;

- определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

- формулирование указаний для оперативного управляющего.

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенностях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, делится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.

Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор состава портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отвечает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

- выработана так называемая "политика в отношении комплексов";

- обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;

- разработана тактическая программа для нужд оперативного руководства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы и осуществления в дальнейшем оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимизации прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на тактическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений в области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестройки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рентабельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнительной оценки при составлении смет поступлений и расходов.

/Для проведения на последующем этапе анализа необходима информация, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на основе управления портфелем. Такими параметрами являются: процентная ставка кре­дитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен.

Для анализа конкуренции необходима информация как о текущем со­стоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных изме­нениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном плане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недви­жимости в стране, регионе, городе, экономические и фискально-монетарные и социально-политические факторы.

Экономические и фискально-монетарные факторы:

1. Инфляция.

Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индек­сации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рын­ке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. Вследствие этого по исте­чении срока договора об аренде ставки арендной платы приходится снижать до среднерыночного уровня. Следовательно, защита от инфляции действует лишь в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню ин­фляции или превышает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле. При не­изменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит К сниже­нию реальной (фактической) ценности фондов. При ожидании высокой инфля­ции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.

2. Уровень процентных ставок по кредитам.

Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в цен­ные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недви­жимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.

3. Деградация и обесценивание недвижимости.

Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержа­ние, страхование и управление. Про водя целенаправленную ремонтную и ком­мерческую политику (своевременную модернизацию, перепланировку и пере­стройку), можно ограничить или нейтрализовать влияние деградации и обесце­нивания недвижимости.

4. Экономический рост.

Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопря­жен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, занятости насе­ления и народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.

5. Налоговое законодательство.

Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатации имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факто­ры с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвестиций в стра­не или определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, так как они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законода­тельстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг раз­ных стран весьма велики.

Социально-политические факторы:

1. Демография.

Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли мо­лодежи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых) в стране, регионе, городе или районе сильно влияют на строи­тельство новых и функционирование существующих объектов недвижимости. Это, прежде всего, относится к жилью и торговым помещениям, а также косвен­но, через изменение численности трудоспособного населения, сектора офисных помещений.

2. Месторасположение.

На инвестиционную ценность недвижимости влияет месторасположение объекта. Управляющий фондами на тактическом уровне должен постоянно сле­дить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекатель­ность месторасположения объекта. Выбор месторасположения предприятия оп­ределяется наличием высококвалифицированных кадров.

3. Тенденции.

Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в об­ласти семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведении досуга и т. д.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом опре­деляются политическими методами - как на уровне государства, так И в ре­гионах и на местах. Пространственно-экономическая политика правительства имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижимость.