пользователей: 30398
предметов: 12406
вопросов: 234839
Конспект-online
РЕГИСТРАЦИЯ ЭКСКУРСИЯ

19) оценка рыночной стоимости земли;

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, которую можно было бы получить на открытом  рынке незастроенных земельных участков в соответствии с физическими свойствами земельного участка и правовыми, экономическими условиями обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений.

Под обычными деловыми операциями понимаются условия совершения сделок, формирующие такой рынок земельных участков, на котором:

- ни покупатель, ни продавец не действуют под давлением или по принуждению;

- и покупатель, и продавец не действуют в соответствии со сложившейся практикой продаж;

- стоимость определяется исключительно объективной возможностью стабильного использования земельного участка.

Основной особенностью определения рыночной стоимости земли является то, что она  рассчитывается  исходя из наиболее эффективного, а не существующего или текущего  использованием земельного участка. При этом застроенный участок условно рассматривается как незастроенный.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное пользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

-целевое назначение и разрешенное использование;

-преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

-ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

  -существующее использование земельного участка

В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять и рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

На сравнительном подходе основаны:

•              метод сравнения продаж;

•              метод выделения;

•              метод распределения.

Доходный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

На доходном подходе основаны:

•              метод капитализации земельной ренты,

•              метод остатка для земли,

•              метод предполагаемого использования.

Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков - объектов не воспроизводимых - данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.

Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, предполагаемого использования

 

 

 


10.08.2016; 22:02
хиты: 147
рейтинг:0
Профессии и Прикладные науки
образование
высшее образование
для добавления комментариев необходимо авторизироваться.
  Copyright © 2013-2024. All Rights Reserved. помощь