Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО-1 п.14).
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО-1 п.14).
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Сравнительный подход базируется на принципах:
• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимо-сти и ограниченностью её предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имею-щего аналогичную полезность).
ФСО-1 п. 22. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.
По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.
Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному эле-менту сравнения.
При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Корректировки выполняются от объекта сравнения к объекту оценки. Если по рассматриваемому эле-менту сравнения:
• объект-аналог превосходит объект оценки (т.е. он дороже, чем объект оценки) – корректировка имеет знак « – »;
• объект аналог уступает объекту оценки (т.е. он дешевле, чем объект оценки) – корректировка имеет знак « + ».
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
Стоимостные поправки вносятся путем прибавления к цене продажи объекта-аналога или его единице сравнения определенной суммы, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы оценки:
• метод парных (последовательных) корректировок;
• метод многофакторного регрессионного анализа;
• метод анализа иерархий;
• метод балльных оценок (нормировки);
• метод относительного сравнительного анализа.