пользователей: 30398
предметов: 12406
вопросов: 234839
Конспект-online
РЕГИСТРАЦИЯ ЭКСКУРСИЯ

16) оценка рыночной стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО-1 п.14).

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО-1 п.14).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход базируется на принципах:

•              принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимо-сти и ограниченностью её предложения);

•              принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имею-щего аналогичную полезность).

ФСО-1 п. 22. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

 а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.

Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному эле-менту сравнения.

 При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Корректировки выполняются от объекта сравнения к объекту оценки. Если по рассматриваемому эле-менту сравнения:

•              объект-аналог превосходит объект оценки (т.е. он дороже, чем объект оценки) – корректировка имеет знак « – »;

•              объект аналог уступает объекту оценки (т.е. он дешевле, чем объект оценки) – корректировка имеет знак « + ».

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Стоимостные поправки вносятся путем прибавления к цене продажи объекта-аналога или его единице сравнения определенной суммы, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы оценки:

•              метод парных (последовательных) корректировок;

•              метод многофакторного регрессионного анализа;

•              метод анализа иерархий;

•              метод балльных оценок (нормировки);

•              метод относительного сравнительного анализа.


10.08.2016; 22:02
хиты: 146
рейтинг:0
Профессии и Прикладные науки
образование
высшее образование
для добавления комментариев необходимо авторизироваться.
  Copyright © 2013-2024. All Rights Reserved. помощь