пользователей: 21251
предметов: 10459
вопросов: 177801
Конспект-online
зарегистрируйся или войди через vk.com чтобы оставить конспект.
РЕГИСТРАЦИЯ ЭКСКУРСИЯ

15) оценка рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом;

ФСО-1 п. 15 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, приме-няющихся на дату оценки.

ФСО-1 п. 23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные по-лезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки затратным подходом включает следующие последовательные шаги :

1.            Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её опти-мального использования.

2.            Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, т.е. получение полной стоимости воспро-изводства или замещения.

3.            Определение величины накопленного износа объекта.

4.            Уменьшение полной стоимости воспроизводства или замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

5.            Добавление к расчётной остаточной стоимости объекта стоимости земли.

                Стоимость воспроизводства (замещения) включает три основных блока:

•              прямые издержки;

•              косвенные издержки;

•              прибыль инвестора (предпринимателя).

Для расчета стоимости воспроизводства применяются методы:

•              метод сравнительной единицы;

•              метод разбивки на компоненты;

•              метод количественного обследования.

Накопленный износ объектов недвижимости включает следующие виды износа:

•              физический (устранимый и неустранимый);

•              функциональный (устранимый и неустранимый);

•              внешний (экономический).

Для расчета стоимости земельного участка применяют метод сравнения продаж, метод выделения, ме-тод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого ис-пользования.


10.08.2016; 22:02
хиты: 14
рейтинг:0
Профессии и Прикладные науки
образование
высшее образование
для добавления комментариев необходимо авторизироваться.
  Copyright © 2013-2016. All Rights Reserved. помощь