36) техническая эксплуатация объектов недвижимости: цели, задачи, состав мероприятий;

Под технической эксплуатацией здания подразу-меваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием макси- мально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также из- влечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической эксплуатации включает в себя такие услуги, как поддержание в надле- жащем виде здания и всех коммуникаций (отопление, связь, водоснаб- жение, кондиционирование и т. д.), охрана и уборка помещений. Техническая эксплуатация определяется как все виды деятельнос- ти, необходимые для поддержания первоначального стандарта и каче- ства здания, а также его инженерных сооружений и коммуникаций. В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Техническая эксплуатация здания – использование здания пофун- кциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при ко- тором они способны выполнять заданные функции с параметрами, уста- новленными требованиями технической документации.

Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по на- значению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование объекта недви- жимости по назначению является основной целью его эксплуатации. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все воп- росы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфорт- ных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют знания закономерностей их износа и старения. Интенсивность этих про- цессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефектов уже в период строительства и их возникновением и развитием под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок. Изуче ние этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий и их инженерного оборудования от преждевременного износа. Цели и задачи эксплуатации недвижимости: ¸ обеспечение увеличения стоимости недвижимости; ¸ управление показателями физического износа; ¸ поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости. Техническая эксплуатация является сложнымтехнологическимпроцессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных ифинансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей пра- вила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

 1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

 б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерс- кое и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

 3. Санитарное содержание:

 а) уборка мест общего пользования;

 б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологичес- ких процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитар- ного содержания

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудова- ния, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудше- ния состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредитель- ных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и ка- питального ремонтов. Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероп- риятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гиги- енических требований к помещениям и территории. Санитарное содер- жание заключается в уборке общественных помещений, придомовой тер- ритории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работыкон-струкций здания; соблюдении нор- мальных санитарно-гигиенических условий и правильном использова- нии инженерного оборудования; поддержании температурно-влажност- ного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повы- шении степени благоустройства зданий и т. д. Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы зда- ния принимают безотказный срок службы основных несущих элемен- тов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания. Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или систем здания. В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восста- новлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуати- роваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирую- щие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему пла- новых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизнен- ного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система тех- нической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика. Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания яв- ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос- редственно самой эксплуатации. Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщатель- ного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или при- нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо- вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуаль- ный характер. Современные рыночные отношения значительно расширили поня- тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не толь- ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати- рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя- тые на себя обязательства или их часть.