Жизненный цикл недвижимости – законченная последовательность процессов существования недвижимости (от идеи до сноса).
Этапы жизненного цикла объекта нед-ти (ОН):
- Предпроектный – планирование инвестиций, определение предельных стоимостных показателей, разработка ТЗ на выполнение инжен. изыск. и проект-ия.
- Проектный – инженерные изыскание, создание проекта, мин-ция затрат на эксплуатацию, обоснование эффективности кап. вложенией, прохождение гос. экспертизы, проверка достоверности сметн. док-ции.
- Строительство – выбор подрядчиков, заключение контрактов, договоров, строительство, финансирование строительства, строит. контроль, ввод в эксплуатацию.
- Эксплуатация – функциональная и техническая. Функциональная – извлечение функциональной полезности в соот-вии с проектным функ-ым назн-ем и целями собственника или инвестора. Техническая – поддержание технич. состояния нед-ти, которое обеспечивает условия для извлечения функциональной полезности на заданном уровне. Критерий прекращения эксплуатации: дополнительные затраты на устранение износа больше, чем выгода от них. Износ: физический, моральный. внешний.
- Ликвидация – снос, либо качественно новое развитие объекта. Экон. смысл: стоимость земельного уч-ка под зданием, как свободное, становится больше, чем стоимость земельного уч-ка с существующими улучшениями.
Хронологический возраст – период эксплуатации с момента ввода.
Эффективный возраст – основанный на оценке внешнего вида и технич. состояния.
Оставшийся срок эконмич. жизни – период от даты оценки до оконч. его эконом. жизни.
Срок физич. жизни объекта – период реального сущ-ия ОН в функционально-пригодном состоянии до его сноса.
Срок экон. жизни объекта – объект используется как источник прибыли.
Время жизни объекта – объект исп-ия по своему функциональному назначению.
Жизн. цикл ОН (с точки зрения экспертизы): - мониторинг и анализ рынка нед-ти,
- анализ местоположения,
Стадии жизненного цикла недвижимости:
Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:
- формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
- эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
- прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.
1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.
3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.
4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.
5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.
6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.
