Недвижимость……..кардинальная роль пространственного фактора и неразрывная связь с землей – одним из основных факторов, определяющих стоимость недвижимости, является место ее расположения, находящее свое отражение в параметрах соответствующего земельного участка; длительность воспроизводственного цикла – следствием является неэластич- ность предложения по уровню спроса, распределенность во времени процесса создания и связанных с ним денежных потоков; длительный период экономической жизни – что приводит к снижению точности прогноза экономических последствий существования недвижимости (ее денежных потоков); инвариантность видов – существует ограниченное число видов недвижимости, обусловленных ее функциональным использованием (например, жилое здание, промышленный корпус или офисный комплекс). Практически во всех случаях на- значение объекта легко идентифицируется при поверхностном визуальном анализе.
При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы. 1. Объекты производственного характера (используемыми подходами оценки являются Затратный и Сравнительный). 2. Объекты непроизводственного характера (магазины, дома культуры и т.п.) (используемыми подходами в оценке являются Сравнительный и Доходный). 3. Объекты, не завершенные строительством (используемым под? ходом оценки является Затратный). Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек. При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива. Данные для оценки: Строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании. Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением. Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании УПВС или УПСС: Расчет производился в несколько этапов: 1. Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений. Производится путем подбора аналогичного здания, сооружения по данным сборников укрупненных показателей восстановительной193 стоимости зданий и сооружений (УПВС) в ценах 1969 года, с учетом расположения оцениваемой объекта (климатический район, территориальный пояс). Результатом является удельная стоимость (на 1 м3) строительства нового объекта в ценах 1969 г. Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе: санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды благоустройства); электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение. При отсутствии данных работ оценщик осуществляет корректировку на расхождение. 2. Удельная стоимость умножается на строительный объем здания, получается стоимость строительства в ценах 1969 года. 3. Полученная стоимость умножается на индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. Пересчет стоимости строительства здания, сооружения или передаточного устройства в цены 1984 года в соответствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов в цены 1984 года»; 4. Определяется полная стоимость замещения объема в ценах на дату оценки путем умножения на индекс удорожания (источники информации: «Центр по ценообразованию в строительстве» области, в которой расположен оцениваемый объект, распоряжения об утверждении индексов цен по области, индексы удорожания строительных работ для промышленных объектов (сборники КОИНВЕСТ).
13.
