Методологическая иерархия оценки собственности включает следующие уровни:
• принципы оценки – методические правила (фундаментальные идеи), на которых основывается процесс оценки, которые позволяют оценщику правильно учесть влияние всего многообразия рыночных факторов на стоимость объекта оценки;
• подходы к оценке – совокупность способов расчетов, сгруппированных по вариантам использования объекта оценки;
• методы оценки – конкретные способы расчета того или иного вида стоимости конкретного объекта оценки.
Принципы оценки, в свою очередь, группируются на:
- принципы, связанные с землей,
- принципы, связанные с рыночной средой
- принципы, связанные с представлениями собственника
Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:
• Конституция Российской Федерации;
• Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1];
• федеральные стандарты оценки (ФСО);
• стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;
• прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).
Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов
государства, опосредовано относясь к оценочной. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества.
Достаточно долгий период, до 1998 года, оценочная деятельность в России осуществлялась без полноценного нормативно-правового регулирования. Первая редакция Закона об оценке была принята только 29.07.1998 г. До этого момента оценка выполнялась в зависимости от внутренних представлений конкретного «оценщика» и заказчика его работ (более того, до 1996 года отсутствовала даже сама профессия «оценщик»). Например, многие отчеты об оценке начала 90-х годов ХХ века представляли собой брошюры объемом в 10-15 страниц, из которых непосредственно к расчету стоимости относились от силы 2-3 страницы (прочие включали: титульный лист, оглавление, сопроводительное письмо-обращение, описание регалий и опыта работы оценщика, список использованных источников, копии разного рода благодарственных писем).
Закон об оценке установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, к самому оценщику и уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке.
Логическим развитием положений, заложенных в Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Правительства России были утверждены первые из них [11], заложившие детализацию регулирования оценочной деятельности. С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности.
По состоянию на декабрь 2012 года утверждено шесть ФСО:
1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» [5];
2) «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [6];
3) «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» [7];
4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» [8];
5) «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» [9];
6) Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» [10].
Оценка стоимости бизнеса: курс лекций 13
ФСО по оценке бизнеса, объектов недвижимости, машин и оборудования находятся в разработке. ФСО устанавливают фундаментальные принципы, на основании которых осуществляется оценочная деятельность и составляются отчеты об оценке, а также проводится экспертиза отчетов об оценке (по причине значительного отличия деятельности по установлению стоимости и деятельности по экспертизе результатов установления стоимости вопросы экспертизы отчетов об оценке, в том числе, ее законодательная база рассмотрены в Лекции 7).
В соответствии с Законом об оценке субъектом оценочной деятельности является оценщик — физическое лицо, которое может заключать трудовые договоры с оценочной компанией или осуществлять частную практику. Для осуществления оценочной деятельности оценщик обязан:
• иметь образование в области оценочной деятельности, при этом большинство оценщиков прошло повышение квалификации на базе уже полученного высшего образования экономической или технической направленности;
• являться членом саморегулируемой организации оценщиков (СРОО, информация о некоторых из них приведена в табл. 2);
• застраховать свою профессиональную ответственность. Оценщик несет личную имущественную ответственность за ущерб, который может быть нанесен его профессиональной деятельностью. Таким образом, теоретически, для компенсации ущерба, нанесенного деятельностью оценщика, может быть распродано принадлежащее ему имущество.
В ст. 5 Закона об оценке указаны объекты, которые могут выступать в качестве объектов оценки:
• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.
На практике, объекты оценки группируются в зависимости используемой методологии расчета стоимости:
• недвижимое имущество – ст. 130 ГК РФ установлено, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [принцип стационарности], в том числе здания, сооружения и т.д.
5.
