Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода
• ПВД (потенциальный валовой доход); PGI=Qмакс*p*T (макс V произв-ва* цена 1 ед* кол-во периодов)
• ДВД (действительный валовой доход); EGI=PGI*Kзагрузки (Kзагр=1-Кнд)
• ЧОД (чистый операционный доход); NOT= EGI- OPEX
2) расчет ставки капитализации; (Rкап=rбр+i+∑∆Rстран+∑∆Rбщ
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
