Суб'єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, яка має право використання зазначеної ділянки для забудови (суперфіціарій).
На будівлі (споруди), зведені суперфщіарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб'єктного складу, оскільки діє принцип: речове право випливає за речами, щодо яких воно встановлене і не пов'язане з носіями цих прав Віднесення суперфіцію до речових прав надає суперфіціарію абсолютний захист його прав.
Суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам При цьому, безумовно, саме суперфіційне право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою, наданою під забудову одночасно двом і більше особам (наприклад, у разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).
Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіціарія набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з метою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч. І ст.20 ЗК).
Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки І майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію і заповіт.
До Істотних умов цього договору належать: відомості про земельну ділянку, про мету її надання, про вид будівництва, що має тут здійснюватися, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не передбачена обов'язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Але враховуючи ту обставину, що договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, можна дійти висновку, що такий договір має бути лише письмовим.
Заповіт також може бути підставою встановлення суперфіцію у разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.
Існуючий суперфіцій у свою чергу може бути переданий суперфіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором, що відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути як виплатним, так І безвідплатним. Укладення вказаного договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки та є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника земельної ділянки про наступне відчуження суперфіцію, оскільки у ЦК (на відміну від правил про відчуження емфітевзису) не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який Існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію.
Існуючий супєрфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так і шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права у разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.
Строк суперфіцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК не зазначений. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що супєрфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови. І тому надто короткий строк суперфіціарного права не відповідає природі цього інституту, оскільки не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови.
