Підставою встановлення емфітевзису найчастіше був договір між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання використовувати її з метою сільськогосподарського виробництва. Строк і інші умови дії договору про емфітевзис визначалися за домовленістю сторін. Виходячи із характеру використання земельної ділянки (сільськогосподарське виробництво), договір зазвичай мав довгостроковий характер. Якщо договір про емфітевзис укладався без визначення строку його дії, кожна із сторін могла відмовитися від виконання його умов, завчасно попередивши про це іншу сторону. За загальним правилом договір про емфітевзис був відплатним, а оплата могла здійснюватися у натуральній або грошовій формі.
Емфітевзис міг виникати і на підставі заповідального розпорядження власника земельної ділянки.
Власник земельної ділянки не повинен був перешкоджати у законному здійсненні емфітевтом належних йому прав.
Емфітевт повинен був використовувати земельну ділянку для сільськогосподарських потреб у повному обсязі. Крім цього, він зобов’язувався враховувати її призначення, тобто використовувати земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва, задля здійснення якого вона і надавалась. Зокрема, емфітевт не мав права здійснювати на ній забудову, або використовувати її для інших, не сільськогосподарських, потреб. При цьому емфітевт міг використовувати для особистих потреб загальнопоширені корисні копалини (вода, глина, пісок), якщо інше не було визначено положеннями договору між ним і землевласником. За погодженням з власником земельної ділянки емфітевт міг використовувати закриті водоймища, які розташовані у межах наданої йому у користування земельної ділянки, робити на них запруди, здійснювати осушувальні і зрошувальні заходи тощо. Крім цього, емфітевт міг передати належне йому право користування у спадщину або скористатися можливістю його відчуження (не права власності на ділянку, а саме права користування нею), якщо інше не було встановлено домовленістю сторін.
Землекористування, як правило, здійснювалося на оплатних засадах. Емфітевт повинен був своєчасно і у відповідності з визначеними договором умовами вносити плату за користування земельною ділянкою. Періодичність внесення емфітевтом плати за користування земельною ділянкою могла встановлюватися як щорічно, так і у більш короткі строки, визначені за домовленістю сторін. Розмір такої плати, її форма (грошова чи натуральна), умови, порядок та строки її виплати встановлювалися договором. У випадках, визначених договором, емфітевт мав нести інші відповідні обтяження (наприклад, податкові). Він був зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку для сільськогосподарського виробництва і утримуватися від дій, які могли б призвести до погіршення її природних властивостей (наприклад, призвести до ерозії або іншого погіршення стану земель). Крім того, емфітевт зобов’язувався не допускати порушення прав та законних інтересів власників і володільців сусідніх земельних ділянок, не перешкоджати здійсненню ними належних їм сервітутних прав. При невиконанні цієї вимоги на емфітевта покладалась відповідальність.
