Нередко при прекращении жилищных правоотношений производится выселение нанимателя или членов его семьи, которое в соц. фонде допускается:
1) только по основаниям, предусмотренным законом;
2) только в судебном порядке (ранее было ещё и в административном)
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:
1) с предоставлением ДРУГИХ БЛАГОУСТРОЕННЫХ жилых помещений по договорам социального найма;
2) с предоставлением ДРУГИХ жилых помещений по договорам социального найма;
3) БЕЗ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ других жилых помещений.
►1. Выселение из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений происходит в случаях если (ст. 85 ЖК):
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания, в том числе и когда дом (жилое помещение) грозит обвалом;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещениене может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции).
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" (ч. 8 ст. 5 данного ФЗ).
При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение обратно (и в том случае, если общая площадь жил. помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась).
Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение по договору социального найма должно быть:
o благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта,
o равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,
o отвечать установленным требованиям
o находиться в границах данного населенного пункта в доме капитального типа. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их из аварийного жилищного фонда, может находиться с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта РФ, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства.
o У Гаврилова также доп. к этому: 1) отвечать установленным противопожарным, санитарно-гигиеническим (т.е. экологические требования) и техническим требованиям; 2) соответствовать состоянию здоровья граждан; 4) учитывать другие заслуживающие обстоятельства (инвалид на 1 этаже); 5) быть таким, чтобы не вынуждало заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов (ст. 58);
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
У Гаврилова также доп.– Выселение в связи со сносом дома. См.: Пост. Правит от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
А) При выселении из соц. найма ЖП предоставляется органом гос. власти либо органом исполнительного МС (ст. 86).
Б) Статья 32 ЖК: снос вследствие отвода земельного участка для гос. или муниципальных нужд (в том числе в котором находятся приватизированные квартиры), выселяемым из него собственникам квартир (извещённых о предстоящем изъятии не менее, чем за год) с их согласия предоставляется равноценное ЖП на праве собственности либо иная компенсация РФ, субъектом РФ либо местной адм/цией.
п. 7 ст. 32: В выкупную цену ЖП включается: его рыночная стоимость, а также все убытки, включая убытки, которые он несёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным ЖП до приобретения в собственность другого ЖП, переездом, поиском другого ЖП для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое ЖП, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Если собственник не согласен с ценой, то её определяет суд (п. 9).
Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления к собственникам помещений (т.к. собственник несёт бремя содержания данного помещения – п. 3 ст. 30 ЖК + 210 и 211 ГК – риск случайной гибели…+ ст. 49 и 55 ЗК РФ) требования о его сносе в разумный срок. В противном случае земельный участок подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (п. 10). Но см. Пост. КС от 8.07.10 (по ст. 292 ГК и ст. 30 ЖК).
Самовольная постройка – ст. 222 ГК РФ (+ ст. 280 ГК РФ).
►2. Выселение из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцевбез уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которогосоответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Такое помещение должно: 1) отвечать установленным санитарным и техническим нормам; 2) находиться в черте данного населенного пункта 3) указано в решении суда о выселении нанимателя. Но это может быть помещение по уровню благоустройства ниже, чем он достигнут в данном населённом пункте, или чем то, которое лицо занимало ранее, и 4) по размеру меньше.
У Гаврилова также доп 2) выселяются из служебной жилплощади и из общежитий по основаниям, перечисленным в п. 2 ст. 103 ЖК (но это не соц. наем);
3) выселяются собственники заложенного (частный фонд) жилого дома или квартиры и члены его семьи в случае обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру (п/п. 2 п. 2 ст. 106; ст. 35 ЖК). (также не соц. наем) Пост. КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П: Запрет на взыскание по долгам гражданина единственного неипотечного жилья нужно уточнить! Сам запрет защищает право на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, в т. ч. находящихся на его иждивении несов/летних, престарелых и т.д. Вместе с тем такой иммунитет должен распространяться не на все жильё, а только на то, которое является РАЗУМНО ДОСТАТОЧНЫМ Поэтому законодатель должен ввести критерии, определяющие жильё как ЯВНО ПРЕВЫШАЮЩЕЕ по своим характеристикам указанный уровень (площадь, конструктивные особенности, рыночная ст/сть и т. д.).
4) вселились по (было - ордеру) решению органа МС, признанному в последствии недействительным (было - ст. 100 ЖК РСФСР);
►2. Выселение из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
Оно применяется как правило в виде санкции за правонарушение.Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:
o используют жилое помещение не по назначению,
o систематически нарушают права и законные интересы соседей. К категории соседей могут быть отнесены наниматель, члены семьи нанимателя, а в ряде случаев и граждане, проживающие на одной лестничной площадке, в одном подъезде, доме.
o бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение
У Гаврилова также доп:
o выселение из служебных жилых помещений (п. 1 ст. 103);
o выселение из общежитий (п. 1 ст. 103);
o выселение поднанимателей (ст. 79);
o выселение временных жильцов (ст. 80 и 126);
o (??) самоуправного занятия жилого помещения (было — ст.. 99 ЖК РСФСР);
o (??) признание ордера решения недействительным, вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц (было - ст. 100 ЖК РСФСР);
Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначитьнанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Еще У Гаврилова: При выселении из общежитий суды должны (п. 21 пост. Пл. ВС РСФСР от 26 января 1984 г.) проверять: является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего надо выяснить:
а) находится ли дом (либо часть дома), в котором расположено общежитие, в ведении истца (п. 1 ст. 100);
б) построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели (п. 2 ст. 94);
в) имеется ли разрешение санэпидстанции на его заселение как общежития;
г) устарело
д) укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, спец. оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания (было - и для занятий и отдыха граждан) (п. 3 ст. 94) (стала ночлежка);
е) имеются ли штаты для обслуживания общежития;
ж) взимается ли оплата за пользование им (п. 1 ст. 100 ЖК) и др.
т.е. б)-ж) – можно было бы заменить на: «проверять, является ли общежитием».
IX. – (??) Самоуправным признается занятие ЖП:
а) без разрешения собственника, уполн. им органа или должн. лица;
б) без (было - ордера) решения органа м. самоуправления на жильё;
в) без чьего-либо разрешения и ведома;
г) при отсутствии других закон/х оснований (договора, распоряжения).
Не рассматривается как самоуправное занятие квартиры:
17. вселение в неё лицá, имеющего право пользования ею, хотя бы и с целью её незаконного закрепления (решение суда, охранники и ...);
18. занятие без (было - ордера) решения органа м. самоуправления, но с разрешения администрации (было - и профкома предприятия) или только руководителя предприятия;
19. занятие нанимателем освободившейся смежной или проходной комнаты в коммунальной квартире.
У Гаврилова дополнительно ко всему этому вопросу: (причем ЭТО идет в самом начале вопроса)
Основанием для прекращения жилищ. правоотн/ия м.б.:
1. смерть одиноко проживающего нанимателя (п. 5 ст. 83);
2. (было - гибель) утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83);
3. непригодность ЖП для дальнейшего проживания в нём (ст. 85);
4. истечение срока найма жилья (комм.);
5. выкуп кооперативной квартиры (п. 1 ст. 129) (это частный фонд);
6. др., например, приватизация квартиры (ст. 12 Закона «О введении…»).
Договоры найма жилья м.б. прекращены: 1) по взаимному согласию сторон договора (п. 1 ст. 83) или 2) по требованию одной из сторон (п. 2 и 4 ст. 83 ЖК; п. 1 ст. 687 ГК РФ).
1 (добровольно) - наниматель имеет право с согласия в письменной форме других членов его семьи (граждан), проживающих совместно с ним, в любое время расторгнуть договор соц. найма. (При коммерческом найме, заключённому без указания срока – с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца - ст. 79 ЖК; ст. 687 ГК). При выезде нанимателя и членов его семьи по договору соц найма жилья в другое постоянное место жительства договор найма считается расторгнутым со дня их выезда (п. 3 ст. 83).
