Расторжение договора аренды может быть как по общим правилам, так и досрочное на основании решения суда по требованию арендодателя или по требованию арендатора.
Смена собственника арендов. имущ. не влечет прекращ. договора аренды, даже если его заключ. было обуслов. личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя— физ. лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Что же касается ликвидации юр. лица -договор аренды в этом случае прекращается.
По треб. арендодателя дог. может быть досрочно расторгнут судом в случ., когда арендатор:
►1) пользуется имущ. с сущ. нарушением условий договора или назначения имущ. либо с неоднократными нарушениями условий договора.
►2) сущ. ухудшает арендованное имущество;
►3) более двух раз подряд по истечении установ. дог. срока платежа не вносит плату.
►4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
►1) арендодатель не предоставляет имущ. в пользов. арендатору либо создает препятствия пользованию имущ. в соотв. с условиями договора или назн. имущества.;
►2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.
►3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
►4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.
В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения. Разумный срок — это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора.
Судьба улучшений арендованного имущества:
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласияарендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
(по улучшениям см. также предыдущий вопрос)
