Договор аренды – соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить др. стороне (арендатору) имущ. за плату во временное владение и пользование или во временное пользование,а арендатор обяз. уплачивать арендную плату.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущ. в соотв. с договором, явл. собственностью арендатора (сравнить со ст. 136 ГК – там собственнику !!!).
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйс. ведения, операт. управления, пожизн. наслед. владения) на сданное в аренду имущ. к др. лицу не явл. основанием для изменения или расторжения договора аренды, т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.
Право пользов. арендованным имущ. может сопровожд. возможн.выкупа этого имущ.
В законе/договоре аренды может быть предус., что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истеч. при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты, как физ., так и юр. лица, а среди последних– и ком/неком. организации, а также гос., и мун. образования.
Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собств. сдавать имущ. в аренду (ст. 608 ГК).
Арендатор – это лицо, заинтерес. в получении имущ. в пользование. По общему правилу, закон никаких спец. требований к арендаторам не предъявляет.
Предмет договора – непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. (зем. уч. и др. обособ. прир. объекты, здания, сооруж., предприятия, транспортные).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.
Предмет договора аренды является единств. его сущ. условием. При отсутст. в дог. данных об объекте, подлеж. передаче в аренду, дог. – незаключ. В отд. видах дог. аренды к сущ. отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений.
Форма договора. Если срок более года, и одной из сторон является юр. лицо, независимо от срока- закл. в простой письм. форме. Дог. аренды недвиж. имущ. подлежит гос. регистрации.
Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата. Арендная плата может выражаться в виде:
Ø Платежей в твердой сумме, вносимых периодически или единовременно
Ø Доли получ. при использ. арендованного имущества продукции, плодов или доходов
Ø Услуг, предоставляемых арендодателю
Ø Передачи аренд. арендодателю обусловл. дог. вещи в собственность или в аренду
Ø Возложения на арендатора обусловл. дог. затрат на улучшение арендов. имущества
Ø Сочетания указанных видов
Ø Иные формы оплаты
Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Виды договора аренды:
Ø Прокат (§ 2 Гл. 34 ГК)
Ø Аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа) (§ 3 Гл. 34 ГК)
Ø Аренда зданий и сооружений (Гл. 34 ГК)
Ø Аренда предприятий (§ 5 Гл. 34 ГК)
Ø Финансовая аренда (Лизинг) (§ 6 Гл. 34 ГК)
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан:
►1. Обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
►2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами(техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.
►3.Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.
►4. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.
Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. Ответс-ть не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды ;
б) заранее известны арендатору;
в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества (явный х).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и не должен был знать) об этих скрытых недостатках.
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходимо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная плата уплачивается ему не в полном размере;
в) потребовать досрочного расторжения договора.
►5. арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.)..
►6. обязанностью арендодателя является производство за свой счет капит. ремонта переданного в аренду имущ., если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Под капитальным ремонтомпонимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.
Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
а) произвести капит. ремонт, предусм. догов. или вызванный неотложной необход., и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
►7. арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатор. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда.
Арендатор имеет право на такое возмещение при наличии одновременно двух условий:
а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений;
б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора.
Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотдел. улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещ. не подлежит, если иное не предусм. законом.
Обязанности арендатора.
►1. обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в соответствии с назначением имущества
►2. обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. плата устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей , размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
►3. арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтомпонимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций).
►4. арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендованного автомобиля или страховать его и т. п.
►5. арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (ПОДнаём), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (ПЕРЕнаём), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласиеарендодателя может быть выражено различными способами – прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).
►6. арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Субаренда. Арендатор может, с согласия арендодателя, передать имущество в субаренду (поднаем). При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды ничтожен, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
