Договор продажи недвижимости - соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собств. др. стороне (покупателю) недвиж. имущ., а покупатель обязуется принять это имущ. по передаточ. акту и уплатить за него опред. денеж. сумму.
Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.
Сторонами явл. продавец и покупатель. Продавца -собственник недвижимости. Правомоч. собст-ка подтвер. «титулом», свидет-ом, выд-ым гос. рег. орг. Участниками дог. на стороне продавца и покупателя- любые субъекты права (физ/юр РФ суб. РФ).
Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостов. согласие другого супруга.
Содержание договора (условия).
Предмет -недвижимое имущество. Предмет является отличительным признаком. В соотв. с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены зем. участки, участки недр, обособ. водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразм. ущерба их назнач. невозможно (леса, многолет. насаждения, здания, сооруж). К недвиж. вещам относятся также подлежащие гос. рег. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущ. подлежит передаче покупателю. (месторасп., адрес, назначение, площадь). При отсутствии в дог. требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.
Дог. продажи недвиж. закл. в письм. форме путем состав. одного документа, подпис. сторонами. Предусмотрена гос. рег. перехода права собст-ти на недвиж.
Права на зем. уч. при продаже нах. на нем недвижимости
1. По договору продажи недвижимости покупателю одновр. передаются права на зем. уч., занятый такой недвиж. и необход. для ее использования.
В случае, когда продавец явл. собствен. зем. участка, на котором находится продаваемая недвиж., покупателю передается право собств. на зем. участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использ., если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвиж., наход. на зем. участке, не принад. продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не против. условиям пользования таким участком.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соотв. зем. уч. на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Цена в договоре продажи недвижимости. Договор предусм. цену этого имущества. При отсут. в дог. соглас. сторонами в письм. форме условия о цене недвиж. договор о ее продаже считается незакл.Если иное не предус. установ. в дог. цена здания, сооружения или другого недвиж. имущ., наход. на зем. участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Передача недвижимости. Передача недвиж. и принятие осущ. по подпис. сторонами передаточ. акту. Обяз-во продавца передать недвиж. покупателю счит. исполн. после вручения этого имущ. покупателю и подписания сторонами соответст. документа о передаче. Уклонение от подпис. перед. акта, считается отказом от исполн. обяз. передать/принять имущ.
Последствия передачи недвиж. ненадл. качества прим.правила статьи 475, за исключ. положений о праве потребовать замены товара.
Особенности продажи жилых помещений. Сущ. условием дог. продажи недвиж, в которых прож. лица, сохр. право пользования этим жилым помещ. после его приобретения покупателем, явл. перечень этих лиц с указанием их прав на польз. продаваемым жилым помещ.
