ОСНОВНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ !!!
1. Действующие на сегодняшний день правила о государственной регистрации договора (!) ипотеки не подлежат применению к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г. Тем не менее, само право ипотеки по-прежнему будет подлежать государственной регистрации.
2. Законом может быть предусмотрена возможность признания ипотеки в качестве независимого обязательства. Законодательством может быть предусмотрено, что ипотека считается возникшей, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения основного обязательства.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) именуется ипотекой. Регламентируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ).
По договору о залоге недвиж. имущ. (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за искл. земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;
2) предприятия, здания, сооружения и иное недвиж. имущ., используемое в предприним. деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.
Содержание договора об ипотеке
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточ. для идентиф. этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки опред. в соотв. с законодат. РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключ. Если сумма обеспеч-го ипотекой обязательства подлежит опред. в будущем, в договоре об ипотеке указ. порядок и др. необход. условия ее опред.
Если обеспечиваемое ипотекой обяз-во подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки соответс. платежей и их размеры.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит гос. регистрации. Несоблюдение правил о гос. регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. ИСКЛ. !!! Правила о гос. регист. договора ипотеки, содержащиеся в ФЗ «Об ипотеке», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ (см. начало вопроса)
Права залогодержателя по обеспеч. ипотекой обяз-ву и по договору об ипотеке могут быть удост-ны закладной. Закладная - именная ценная бумага, удостовер. права ее законного владельца:
· право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
· право залога на имущество, обремененное ипотекой.
К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.
Ипотека подлежит гос. регистрации в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (НЕ ДОГОВОР, А САМО ПРАВО!!!) Гос. рег. ипотеки осущ. по месту нахождения имущества, явл. предметом ипотеки.
Ипотека должна быть зарег. в теч. 1месяца со дня поступл. необходимых для ее регистр. документов, ипотека зем.уч., зданий, сооружений, нежилых помещ.- в течение 15 раб. дней, ипотека жилых помещений - в течение 5 рабочих дней.
Гос. рег. ипотеки осущ. путем совершения регистрац. записи об ипотеке в Едином гос. реестре прав на недвиж. имущ. и сделок с ним.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством.
При ипотеке предприятия как имущ. комплекса право залога распростр. на все входящее в его состав имущ. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собств-ка имущ., относя-ся к предприятию, или уполном. им органа.
Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущ. и оценка его стоимости опред. на основе полной инвентаризации. Акт инвентаризации, бухгалт. баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящ. к предприятию, являются обязат. приложениями к договору об ипотеке.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одноврем. ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет зем. участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном зем. участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды зем. участка.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущ. в здании и доля в праве собственности на зем. участок (права соарендатора земельного участка).
Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в гос. или мун. собственности, не допускается.
Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
