пользователей: 30398
предметов: 12406
вопросов: 234839
Конспект-online
РЕГИСТРАЦИЯ ЭКСКУРСИЯ

I семестр:
» Уголовное. Билеты
» Арбитражное процесс экзамен
» Гражданское право
» Уголовное.Вопросы
» Трудовое право
» ИППУ
» Финансовое право
» ГПП
» УП особенная часть экзамен
» Земельное право экзамен
» Раскладка билетов гражданское ч2
» Гражданское право ч.2 ответы
» Криминалистика вопросы-ответы
» Криминалистика билеты
» Гражданское право ч3,4.
» раскладка гражданское ч.3,4.
» УПП ответы
» раскладка упп
» МП раскладка
» МЧП
» МЧП вроде билеты
» МП - ответы
» Экологическое право
» Экологическое раскладка
» ТГП ГОСЫ
» ТГП ГОСЫ ч. 2 с 89
» ГП гос ч1 1-56
» ГП гос ч.2 . 57-90
» ГП ч.3. с 91 - 120

11. Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений

Договор купли-продажи недвижимости - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Данный договор является консенсуальным, возмездным и взаимным
Существенные условия договора: 
1) предмет договора - недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество

Земельные участки относятся к ограниченным в гражданском обороте вещам и могут отчуждаться только в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле.

Объект незавершенного строительства отнесен к недвижимости. Под незавершенным строительством понимается вновь создаваемый объект недвижимости, строительство которого не завершено в соответствии с установленными строительными норами и правилами, в отношении которого отсутствует акт о вводе в эксплуатации и акт о сдаче-приемке. Предметом купли-продажи могут быть – жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры могут объектами договора.

ЖК причисляет комнату к видам жилых помещений. Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Однако не любая комната может быть объектом договора купли-продажи. Юридический признак - она должна быть индивидуально-определенной вещью, т.е объектом гражданских прав; 
Из круга объектов недвижимости исключены обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения.

2) цена. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка.
Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации ( это юр.факт имеющий значение для 3 лиц).
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.
Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной пос­ле вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать, а покупателя - обязанности принять.
Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.


Особенности продажи жилых помещений. 
Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и ЖК РФ. При продаже жилых помещений предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, накопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения, площади.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.
В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.
Цена жилого помещения - существенное условие договора.
Переход права собственности под­лежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.
При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.
Ряд особенностей:

  1. Cсущественное условие договора – перечень лиц, сохраняющих право собственности после отчуждения недвижимости:
    1. граждане, получившие право на проживание в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК);
    2. Граждане, проживающие по договору пожизненного проживания с иждивением;
    3. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, а также находящиеся под опекой.

По общему правилу переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, прекращает право пользования членами семьи собственниками этим помещением (ст. 292).

  1. Продажа жилья, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица, члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и законные интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;
  2. Если предметом сделки является часть жилого помещения (комната в коммунальной квартире), то применяются правила п. 6 ст. 42 ЖК и ст. 250 ГК.


 

 


24.06.2016; 17:06
хиты: 259
рейтинг:0
Профессии и Прикладные науки
право
для добавления комментариев необходимо авторизироваться.
  Copyright © 2013-2024. All Rights Reserved. помощь