- Понятие жилого помещения. Жилищные фонды
Жилищный фонд - вид недвижимости, представляющий собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Классификация жилищных фондов:
1)в зависимости от формы собственности:
а) Частный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц), б) Государственный (совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и ее субъектам), в) Муниципальный жилищный фонд.
2) по цели использования:
а) социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
б) индивидуальный жилищный фонд - жилищный фонд, принадлежащий гражданам на праве собственности и используемый ими для личного проживания членов семьи;
в) коммерческий жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования;
г) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан
Жилищный фонд принадлежит государственному учёту в порядке установленном Правительством РФ.
Жилым признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию.
В составе жилых помещений (жилых домов) особо выделяются квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.
Для характеристики жилого помещения важно также отметить выделение внутри помещения: 1) полезной (общей) площади, т. е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений — коридоров, кухни, ванной комнаты и др., и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат и т.д.
Жилые помещения (строения) делятся также на следующие группы:
— помещения (строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;
— строения типа общежития;
— строения дачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся)
- Договор подряда на выполнение проектных и изыскательных работ.
Таким образом, изыскательские и проектные работы предшествуют началу строительства и являются для него необходимой предпосылкой. В зависимости от сложности строительства, выполнение всех работ может быть возложена на организацию-подрядчика. В данном случае и изыскательские, и проектные, и строительные работы будут выполняться одним подрядчиком. Могут быть заключены работы с отдельными подрядчиками.
Договор подряда является правовой формой, опосредующей отношения по разработке проектно-сметной документации. Договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным.
По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результаты (пункт 1 статьи 758 ГК РФ.
Указанный договор, как и договор строительного подряда, непосредственно связан со сферой капитального строительства. В связи с тем, что разработка технической документации требует особых знаний, навыков и немалых усилий, выполнение этой работы обычно поручается специалисту в лице проектной организации.
Правовое регулирование договорных отношений данного вида осуществляется как общими положениями о подряде, так и специальными нормами.
Наряду с ГК РФ на отношения, связанные с выполнением проектных и изыскательских работ, распространяются нормы Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и т.д.
Подрядчик – это проектировщик, изыскатель. Закон не содержит ограничений по субъектному составу. Однако в связи с тем, что проведение изыскательских и проектных работ требует наличия специальных навыков, данные виды деятельности традиционно являются лицензируемыми. Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, определяется законом о лицензировании отдельных видов деятельности.
Для договора подряда широко применяется система генерального подряда.
Предметом договора подряда на выполнение работ является результат работы подрядчика. Для проектных организаций – это изготовленная по заданию заказчика (или генерального подрядчика) проектно-сметная документация, для проведения работ. Для изыскателя – полученные по заданию заказчика материалы, необходимые для правильного, экономически целесообразного решения основных вопросов.
Цена договора подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ чаще имеет вид сметы, содержащей постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работ.
Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ по смыслу закона всегда носит срочный характер. При заключении договора стороны должны предусмотреть срок, в течение которого подрядчик должен выполнить соответствующие работы и передать их результат заказчику. Общий срок договора может быть разбит на ряд промежуточных сроков, к которым должны быть выполнены отдельные этапы работ. Срок, однако, не относится к существенным условиям договора, так как при отсутствии в договоре четких временных границ подрядчик должен выполнить порученную работу в разумный срок после возникновения обязательства.
В договоре подряда должны быть указаны следующие сведения:
- Предмет договора (наименование проектной документации, требования к ее качеству и техническому уровню);
- Состав и содержание проектно-сметной документации;
- Срок действия договора;
- Сроки разработки и этапы выдачи документации, цена;
- Порядок сдачи и приемки документации;
- Имущественная ответственность сторон за нарушение условий договора, другие существенные условия, обеспечивающие интересы сторон.
Данные условия являются существенными.
Обязанности подрядчика
Основная обязанность подрядчика – выполнение предусмотренных договором работ, в обусловленный договором срок в соответствии с заданием.
Согласование готовой технической документации с заказчиком.
Проведение защиты выполненной документации, подтверждающей ее инстанцией.
Внесение изменений по требованию инстанции в документацию без требования оплаты.
Подрядчик обязан не передавать документацию третьим лицам без согласия заказчика.
Обязанности заказчика
Принять и оплатить установленную проектную документацию.
Использовать документацию по назначению. Не передавать ее третьим лицам.
Обязанность оказывать подрядчику содействие в выполнении проектных и изыскательских работ.
Участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой документации с государственными органами и органами местного самоуправления.
Возмещение дополнительных расходов, вызванных изменением исходных данных вследствие обстоятельств, независящих от заказчика.
Расторжение и прекращение договора возможно по инициативе любой из сторон в случае систематического нарушения одной из сторон договорных обязательств.
Основанием расторжения является признание заказчика в установленном порядке банкротом.
- Ответственность сторон за нарушение договора хранения
Хранитель несет имущественную ответственность перед поклажедателем за утрату, недостачу, или повреждение вещей, принятых на хранение. Если договор безвозмездный, то он отвечает только при наличии вины. Предел ответственности — сумма реального ущерба. При возмездном (профессиональном хранении) хранитель отвечает независимо от вины (если не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли вследствие непреодолимой силы, либо из-за свойств вещи, о которых хранитель, принимая ее на хранение, не знал). Ответственность полная — реальный ущерб плюс упущенная выгода.
При безвозмездном хранении убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются:
1) за утрату и недостачу вещей - в размере стоимости утраченных или недостающих вещей;
2) за повреждение вещей - в размере суммы, на которую понизилась их стоимость.
Освобождение от ответственности:действие непреодолимой силы; умысел или неосторожность поклажедателя;
утрата вызвана свойствами вещи, о которых хранителю не было сообщено.
Виды договора хранения:
складское хранение (хранение на товарном складе);в ломбарде;в банке;в камерах хранения транспортных организаций;в гостинице;
секвестр;хранение на таможенных складах.
Хранитель по договору хранения отвечает:
• за отказ принять вещь на хранение в случае, если договор является консенсуальным (вред, причиненный поклажедателю, возмещается в полном объеме);
• утрату, недостачу, повреждение вещи, принятой на хранение
• за досрочное прекращение хранения;
• за незаконное пользование вещью без согласия поклажедателя;
• за действия третьего лица, которому хранитель передал вещь на хранение
