Билет№2.

1)Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

Договор купли-продажи недвижимости - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Данный договор является консенсуальным, возмездным и взаимным
Существенные условия договора: 
1) предмет договора - недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество

Земельные участки относятся к ограниченным в гражданском обороте вещам и могут отчуждаться только в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле.

Объект незавершенного строительства отнесен к недвижимости. Под незавершенным строительством понимается вновь создаваемый объект недвижимости, строительство которого не завершено в соответствии с установленными строительными норами и правилами, в отношении которого отсутствует акт о вводе в эксплуатации и акт о сдаче-приемке. Предметом купли-продажи могут быть – жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры могут объектами договора.

ЖК причисляет комнату к видам жилых помещений. Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Однако не любая комната может быть объектом договора купли-продажи. Юридический признак - она должна быть индивидуально-определенной вещью, т.е объектом гражданских прав; 
Из круга объектов недвижимости исключены обособленные водные объекты; леса, многолетние насаждения.

2) цена. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка.
Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации ( это юр.факт имеющий значение для 3 лиц).
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.
Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной пос­ле вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать, а покупателя - обязанности принять.
Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений. 
Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и ЖК РФ. При продаже жилых помещений предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, накопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения, площади.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.
В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.
Цена жилого помещения - существенное условие договора.
Переход права собственности под­лежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.
При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.
Ряд особенностей:

1. Cсущественное условие договора – перечень лиц, сохраняющих право собственности после отчуждения недвижимости:
   1. граждане, получившие право на проживание в силу завещательного отказа (ст. 33 ЖК);
   2. Граждане, проживающие по договору пожизненного проживания с иждивением;
   3. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, а также находящиеся под опекой.

По общему правилу переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, прекращает право пользования членами семьи собственниками этим помещением (ст. 292).

1. Продажа жилья, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица, члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и законные интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства;
2. Если предметом сделки является часть жилого помещения (комната в коммунальной квартире), то применяются правила п. 6 ст. 42 ЖК и ст. 250 ГК.

2)Изменение договора социального найма.

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения и соответственно количества проживающих по такому договору лиц. Это возможно по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). Граждане в этом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.
Договор социального найма может быть изменен также и в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, в случае смерти нанимателя), а также при:
выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);
вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);
получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).
Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

3)Кредитный договор. Товарный и коммерческий кредит

По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Кредитный договор является консенсуальным, возмездным, взаимным. К существенным относятся условия о предмете договора. Предмет кредитного договора- являются только денежные средства как в наличной, так и в безналичной форме. Кредит может быть предоставлен и в иностранной валюте. Сумма предоставляемых денежных средств определяется в каждом случае индивидуально.

Кредитный договор является разновидностью договора займа, соответственно на него распространяются нормы ГК РФ, регулирующие заем.
Цена кредитного договора- плата за кредит и выражается в процентах, взимаемых с заемщика за пользование предоставленными денежными средствами. Сумма процентов за пользование кредитом зависит от состояния экономики в целом, размера учетной ставки Центрального банка России, суммы кредита и срока, на который он предоставляется, а также от иных факторов. Процентные ставки по кредитам, порядок уплаты процентов устанавливаются банком по соглашению с клиентом
Стороны: кредитор - банк или иная кредитная организация, имеющая лицензию; заемщик, получающий денежные средства для предпринимательских или потребительских целей.
Договор должен быть заключен в письменной форме, ее несоблюдение влечет недействительность договора.
В случае, когда в кредитный договор включены условия о залоге недвижимости, такой договор должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в порядке, установленном законодательством РФ.
Срок - существенное условие договора, в зависимости от его продолжительности различают краткосрочные (до 1 года) и долгосрочные договоры (более 1 года).
В отличие от предоставления займа коммерческое кредитование осуществляется не по самостоятельному договору, а во исполнение обязательств по реализации товаров, выполнению работ или оказанию услуг. Коммерческий кредит может быть предоставлен покупателем продавцу в виде аванса или предварительной оплаты товаров либо, наоборот, продавцом покупателю путем предоставления отсрочки (рассрочки) оплаты приобретаемых товаров.

Кредитор по кредитному договору обязан:

1. Предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором.
2. Хранить банковскую тайну о счетах клиента.

Обязанности заемщика по кредитному договору.

Заемщик по кредитному договору обязан:

1. Получить предоставленный кредитором кредит.
2. Возвратить сумму предоставленного кредита и процентов по нему.
3. Использовать сумму кредита в соответствии с целями, на которые она была получена, если целевой характер кредита предусмотрен договором.

Кредитор имеет право:

-контролировать целевое использование кредита; при этом кредитная организация приобретает своеобразные контрольные функции;

-в случае нарушения заемщиком обязанности целевого использования кредита потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором;

-отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Товарный и коммерческий кредит.

В хозяйственной деятельности иногда возникает потребность во временном заимствовании не денежных средств, а сырья, материалов, семян и тому подобных вещей в натуре. Сторонами может быть заключен договор, предусматривающий обязанность одной стороны предоставить другой стороне вещи, определенные родовыми признаками.

Товарный кредит является разновидностью консенсуального займа. В этом состоит отличие товарного кредита от реального займа вещей, когда договор заключается путем передачи товаров взаймы. Следовательно, к товарному кредиту применяются правила о кредите денежном. Этим определяются его консенсуальный, возмездный и двусторонний характер, а также требование об обязательности письменной формы.

Коммерческий кредит представляет собой не самостоятельную сделку заемного типа, а условие возмездного договора, исполнение которого связано с передачей другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками. При коммерческом кредите в договор включается условие, в силу которого одна сторона предоставляет другой стороне отсрочку или рассрочку исполнения какой-либо обязанности (уплатить деньги либо передать имущество, выполнить работы или услуги). Предоставление подобного кредита неразрывно связано с тем договором, условием которого является. Коммерческим кредитованием может считаться всякое несовпадение во времени встречных обязанностей по заключенному договору, когда товары поставляются (работы выполняются, услуги оказываются) ранее их оплаты либо платеж производится ранее передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Виды: аванс, предоплата, отсрочка, рассрочка.

Аванс – денежная сумма, уплачиваемая в счет денежного платежа, предшествующего передаче имущества, выполнению работ, оказанию услуг. В отличие от задатка аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства. В случае неисполнения договора он подлежит возврату.

Предоплата – это полная оплата товара покупателем до его передачи продавцом в срок, предусмотренный договором.

Отсрочка платежа – способ погашения задолжности, при котором внесение денежных сумм переносится на более поздний срок, чем это было предусмотрено договором первоначально.

Рассрочка платежа – способ оплаты, при котором платеж производится не в полной сумме стоимости переданных товаров, а по частям.

На практике коммерческое кредитование может иметь место при передаче другой стороне не только родовых вещей, но и индивидуально-определенных вещей.