ЗУ представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Таким образом, земельный участок включает в себя почву, замкнутые водоемы, лес и растения (ГК РФ).
Недра по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному участку. Однако Закон РФ «О недрах» в ст. 19 разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых владельцем или собственником земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает 5 метров.
Характеристики, позволяющие индивидуально определить земельный участок, - это:
- кадастровый номер;
- размер и местоположение (адрес) земельного участка;
- целевое назначение;
- разрешенное использование;
- вид права;
- обременения земельного участка;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной категории земель.
Разрешенное использование предполагает использование земельного участка с учетом установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешенного использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, крестьянско-фермерское хозяйство и другие.
Действующим законодательством под формированием (образованием) земельных участков понимается постановка таких участков на государственный кадастровый учет (ФЗ «О гос. кадастре недвижимости»). Именно кадастровый учет подтверждает существование определенного земельного участка с характеристиками, позволяющими определить такой участок в качестве индивидуально-определенной вещи.
Формирование земельных участков осуществляется посредствам их раздела, объединения, перераспределения и выдела. При разделе земельного участка образуется несколько земельных участков при этом разделенный земельный участков прекращает свое существование. При объединении земельных участков из нескольких образуется один. Выдел земельного участка происходит в тех случаях, когда выделяется доля в праве на земельный участок. Перераспределение земельных участков - из нескольких смежных образуются несколько смежных земельных участков.
Таким образом, образование земельных участков возможно:
- во-первых, путем образования новых земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- во-вторых, путем преобразования (раздела, объединения, перераспределения или выдела) уже существующих (сформированных и поставленных на государственный кадастровый учет) земельных участков;
