Затратный подход – способ оценки фирмы, при котором эта оценка производится на основе анализа затрат, необходимых для воспроизводства активов фирмы.
Методы затратного подхода целесообразно использовать при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании.
Затратный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов, т.к. собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Соб = Суз + Свс – Сиз.
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
1. оценка рыночной стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;
2. расчет затрат на новое строительство оцениваемого сооружения
3. расчет накопленного износа (определение функционального, физического и внешнего износа)
4. расчет стоимости улучшений
5. определение итоговой стоимости НД.
Преимущества: наиболее надежен:
- при оценке новых объектов
- при оценке общ., гос. и специальных объектов, т.к. низка вероятность найти данные об аналогичных продажах.
- при оценке объектов на малоактивных рынках, т.к. уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще
- при оценке для целей страхования и налогообложения
- при оценке объектов, сведения о продаже которых на рынке отсутствуют.
Недостатки:
- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости
- проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений
- проблематичность оценки земельных участков России