При загальноприйнятому іпотечному обслуговуванні банк накладає певний відсоток на видану суму, ставка якого була заздалегідь розрахована до моменту придбання нерухомості. У цьому випадку процентна ставка може бути фіксованою, змінною або «плаваючою» і ви будете зобов'язані протягом певного фіксованого періоду здійснювати щомісячні виплати. Як правило, ці виплати включають певну частину суми кредиту плюс банківські відсотки.
Оскільки шаріат забороняє використання процентної ставки під час будь-яких банківських операцій, структура ісламського іпотечного кредиту заснована на принципі придбання з метою наступного продажу або здачі в оренду. Серед найпоширеніших операцій ісламських банків можна виділити такі: мурабаха (Мurabaha) та іджара (Ijara).
Мурабаха використовується для фінансування торговельних операцій. У цьому випадку банк купує від свого імені й за свій рахунок той або інший об'єкт нерухомості, а потім негайно продає його вам за заздалегідь домовленою ціною, що включає націнку. Ця націнка, тобто різниця між початковою ціною й ціною, за якою банк продав нерухомість вам, і становить прибуток банку (у противагу процентній надбавці). Надалі ви здійснюватимете регулярні відстрочені платежі банку (кожен платіж включає частину початкової вартості об'єкта нерухомості плюс прибуток банку). Розмір відстрочених платежів є фіксованим, що дозволяє порівнювати такий вид фінансування з іпотекою з фіксованою процентною ставкою.
Іджара багато в чому схожа із загальноприйнятою формою лізингу або здачі в оренду. Саме слово «іджара» означає «здавати що-небудь в оренду». У цьому випадку банк купує від свого імені зазначену вами нерухомість, а потім на певних умовах здає її вам в оренду. Ваші регулярні платежі банку будуть орендною платою (на відміну від виплати частини суми кредиту й банківських відсотків). Розмір орендних платежів регулярно (як правило, раз на півроку) переглядатиметься для того, щоб відповідати поточним ринковим цінам на оренду й реальній залишковій вартості орендованого житла. Після закінчення строку оренди, за умови остаточної виплати всіх орендних платежів, банк переводить право володіння нерухомістю на ваше ім'я за його початковою вартістю. Оскільки розмір орендних платежів може змінюватися, така форма фінансування аналогічна іпотеці з «плаваючою» процентною ставкою.
На що слід звернути увагу?
Перш ніж звернутися до ісламської іпотеки, необхідно врахувати кілька обставин. Візьмемо, приміром, операцію мурабаха. У випадку звичайного іпотечного кредиту ви купуєте нерухомість безпосередньо у забудовника, тому саме вам будуть надані всілякі види гарантії (передбачені в контракті) відносно права володіння, придатності, прихованих дефектів і технічного стану. При іпотеці за системою мурабаха такі гарантії від забудовника одержує банк, який є прямим покупцем. Тому в разі виявлення якихось дефектів або несправностей, ви будете змушені звертатися до банку. Тож перш ніж подати заявку в будь-який банк на ісламську іпотеку, переконайтеся, що банк надає гарантії, аналогічні гарантіям самого забудовника. Як правило, банки укладають взаємні угоди із забудовниками, тому повинні беззастережно надати такі ж самі гарантії й вам.
У випадку зі схемою іджара вас, звичайно, непокоїтиме той факт, що ви не повноправний власник нерухомості, а всього лише винаймач. Це може викликати деякі ускладнення, якщо ви вирішите продати нерухомість. Однак банки повинні враховувати таку можливість і надати вам право перепродати нерухомість. Наприклад, на вашу вимогу банк може запропонувати вам свої послуги з перепродажу. У будь-якому разі попередньо вивчіть контракт із банком і переконайтеся, що ніщо не обмежує ваше право потім продати нерухомість.
Інший важливий фактор, який слід враховувати під час подачі заявки на ісламський іпотечний кредит, це подвійний перехід права володіння. Спочатку право володіння переходить до банку й лише потім – до вас (негайно або через певний час). У цьому випадку вам доведеться двічі заплатити гербовий або реєстраційний збір. Саме тому ісламська іпотека може коштувати вам набагато дорожче, ніж загальноприйнятий іпотечний кредит. У Великій Британії проблема подвійної оплати була вирішена урядом ще 2003 року. В Об'єднаних Арабських Еміратах вона ще існує, хоча ймовірність зміни земельного законодавства досить висока.
Якщо не брати до уваги зазначені вище аспекти, вибір іпотечного кредитора залежить лише від ваших особистих вимог і можливостей. Тому, перш ніж зробити остаточний вибір, дізнайтеся про всі можливі іпотеки.
