Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:
– федеральные и местные органы власти и управления;
– кредитно-финансовые учреждения;
– инвесторы и пр.
Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.
Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.
В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.
Инвесторов можно разделить на два типа:
1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;
2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.
В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:
1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;
2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т. п.;
3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.
Строительная смета является обобщающим понятием, объединяющим все виды экономических расчетов и обоснований в строительстве на этапах планирования, организации работ и учета расхода ресурсов при сооружении объекта и на период его полезной эксплуатации. Сметой устанавливаются как средние, общественно-необходимые затраты ресурсов, так и индивидуальные издержки производителей строительных работ и заказчиков строительства. В строительных сметах отражаются все элементы экономических обоснований, представляется исходная информация расчетов, источники ее получения и результаты составления сметы. Задачей сметных расчетов является определение потребности во всех видах ресурсов, необходимых для строительства объекта.
Сметная документация является итогом сметных расчетов, определенным образом оформленных материалов расчета потребности в ресурсах для основных этапов и уровней планирования и управления строительным проектом.
Для получения кредита необходимо подать кредитную заявку, псле проверки которой будут вынесено решение банка. В процессе оформления ссуды практически все заемщики обращают большое внимание на урегулирование процентной ставки, сроки кредитования и другие условия предоставления кредитных средств, а также график погашения кредита. Существует два вида ежемесячных платежей по кредиту – аннуитетный и дифференцированный. Рассматривая график погашения кредита с позиции аннуитетных платежей, мы видим равномерные выплаты в течение всего периода кредитования. Размер платежей назначается, исходя из суммы на остатке долга и процентов. Отличительной чертой аннуитетных платежей является то, что сумма кредита на начальном этапе погашения практически не уменьшается, и большей частью платежа являются проценты.
Рассматривая дифференцированные платежи как форму выплат по ссуде, мы можем заметить, что система погашения кредита в этом случае является кардинально противоположной в сравнении с аннуитетными платежами. В начале заемщик должен выплачивать наиболее высокие платежи, и по мере истечения срока кредитования эта сумма будет только уменьшаться. Большие суммы платежей вначале рассчитываются, исходя из того, что каждый месяц долг по кредиту погашается равными частями, плюс, к нему прибавляются проценты на остаток суммы, и чем меньше будет остаточных долг, тем меньшими будут проценты, а значит, сумма платежа будет убывать. Таким образом, заемщик быстрее погашает ссуду и меньше переплачивает.
