Риски инвестиционного проекта — это возможность отклонения от намеченных целей, и оценить их — значит выявить все причины возникновения, вероятность наступления и последствия (величину) потенциальных потерь.
Существуют качественная и количественная оценки рисков.
При проведении качественного анализа лучшим считают метод экспертных оценок, используемый группой экспертов. Они изучают всю доступную информацию о проекте, внешней среде, а затем составляют перечень рисков и осуществляют их ранжирование по вероятности проявления и величине возможного ущерба.
Количественный анализ рисков выражается в формализации результатов качественного анализа и определении степени общего риска девелоперского проекта.
На практике чаще всего используют два метода: анализ чувствительности и анализ сценариев.
Анализ чувствительности заключается в поочередном изменении значений определенных проектных переменных и проверки их влияния на результаты проекта (например, изменение площади объекта, стоимости строительства, цены продаж, появление дополнительных обременений и т. д.).
В итоге выявляют наиболее важные факторы риска проекта. Частный случай анализа чувствительности — анализ безубыточности, который показывает взаимосвязь объема строительства, себестоимости и прибыли. Смысл его состоит в том, чтобы определить объем реализации, при котором инвестор уже не несет убытки, но еще не имеет прибыли.
В случае сценарного подхода значения нескольких проектных переменных варьируются, в результате чего удается создать альтернативный вариант проекта. Как правило, разрабатывают три сценария проекта: оптимистический, пессимистический, наиболее вероятный.
Проект принимают, если результаты всех трех сценариев положительны, и отвергают, если они отрицательны. В других случаях необходимо провести доработку проекта.
Оценивать риски необходимо постоянно — как на этапе разработки, так и в процессе реализации, отслеживая возникновение новых и отсеивая те, которые уже не угрожают проекту.