Этапы оценки стоимости зем. участка:
Этап 1.Определение задачи оценки
Устанавливаются след.параметры оценки: а)цель задания; б)искомый вид стоимости; в)определение даты оценки; г)определение правового режима и объекта оцениваемых прав на зем.участок;
При оценке зем.участка определяются признаки правового режима использования участка: А)категория земель, в границах которых распологается участок; Б)цель использования участка; В) форма собственности; Г)сервитуты и ограничения вещных прав на участок; Д) наличие застройки. Этап 2. Сбор, проверка и анализ инф-ции.
Данные, используемые для оценки делятся на общие и специальные.
Сбор общих данных предполагает анализ инф-ции, характеризующие природные, эконом-кие, соц-ные и др. факторы, влияющие на рыночную стоимость зем.участка; Сбор специальных данных предпологает анализ детальной инф-ции, относящейся к оцениваемому объекту.
Основные данные,которые собираются и анализируются: 1. Юридическое описание и регистрационные данные: 1)договор на передачу прав собственности; 2) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь; 3)инф-ция о собственнике или арендаторе; 4)сервитуты; 5)правила зонирования и функционального использования; 6) правила строительного кодекса; 7)различного рода ограничения(санитарно эколг-кие и рекреационные, ограничения по тепло- , водоснабжению, средствам связи, канализации.
2.Физ.характеристики зем.участка1)размер;2)форма;3)рельеф;4)ландшафт,качество почвы;5) состояние участка(не разработаны,разработан.имеются посадки)
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, раположенные на зем.участке;
4.Характеристика местоположения и прелегающих тер-рий :1) использование примыкающих участков(жилье, административные,камерческие, промыш.здания) 2)наличие застройки в прилегающих районах; 3)наличие улиц,аллей, маршрутов общест.транспорта; 4)возможность подъездов непосредственно к участку,качество дорог; 5) близость и интенсивность движения транспорта,уровень шума; 6)наличие зеленых насаждений(тип,возраст) 7)неблагоприятные условия, возможность затопления, близость оврагов.
5.Анализ экономических факторов: 1)цены соседних участков; 2) наличие инженерных коммуникаций или возможность их прокладки, величина расходов на их создание(электр, водопровод.) 3) данные о продажах аналогичных участков; 4) данные о стоимости аренды участка; 5) данные и затратах на новое строительство или улучшение объекта; 6)данные о доходах и затратах от использование объекта; 7)этап жизненного цикла зем.участка;
6. Учет и анализ эффективности землепользования: - при отводе земель под жилые дома эффективность может быть выражена соц.-эконом. факторами(удобство связей. транспортные расходы), а для случаев размещения личных подсобных хозяйств- доп.доходом, получаемым за счет производства продукции.;; - при отводе земель для промыш.объектов эффективность выражается эксплутационными затратами по инженерному оборудованию производства и транспортными расходами на проезд от мест проживания работников;;; - при выделении земель под объекты обслуживаня эффект получают за счет решения соответствующих соц.функций, характерных для данного предприятия и исчисляют получаемой предприятием прибылью;
7. особые факторы, вытекающие из местоположения участка; к отчету оценки прикладываю карту местности а так же фото участка.
Основные источники инф-ции: 1.Непосредственный осмотр зем.участка и прилегающей тер-рии и изучение документации для идентификации объекта оценки; 2. получение информации от собственника; 3.Использование зем.рынка и практики продаж;
Этап 3.Анализ наиболее эффективного использования зем.участка.
Рыночная стоимость определяется исходя из наиболее доходного способа использования. Наиболее эффективное использование может не совподать с текущим использованием участка. при этом возможно перепрофеллирование храктера использования участка или снос ищеющихся объектов без ущерба окр.среде.
При определении наиболее эффективного использования принемаются во внимание: 1) целевое назначение и разрешенное использование; 2)преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого зем.участка. 3)перспективы развития района 4) ожидаемые изменения на рынке земли; 5)текущее использование участка;
Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе прех подходов к оценке(затратного,сравнительного, доходного) и согласование полученных результатов.
Использование затратного и доходного подхода может привести к получению различных величин стоимости зем.участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесит "+" и "-" каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли.
Этап 5. Подготовка отчета об оценке.результаты оценке должны быть оформлены в писменном виде.
Отчет об оценочной стоимости- документ, который содержит систематизированные данные по обоснованию мнения оценщика о стоимости объекта оценки в зависимости от назначения оценке.
Содержание отчета должно представлять профессиональный незаинтересованный анализ, мнения, заключения и расчеты. Отчет об оценки содержит след.структурные элементы: -Информационное письмо; -Титульный лист; -содержание; -термины, сокращения,услов.обозначения; -введение; -основная часть;-заключение;-список исполнителей; -список использованных источников; -приложения.
