Методы (подходы) к оценке – делятся на две группы:
1 Группа – естественно-исторические методы. Они основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объекта оценки.
2 Группа – статистико-экономические методы. Присущи рыночным отношениям. Это:
-Метод сравнительного анализа продуктивности (был распространен в 60-70-е годы: параллельно бонитировке делался анализ продуктивности);
-Метод сравнительного анализа затрат. Применяется при индивидуальной оценке зданий, сооружений, новых объектов. Стоимость определяется суммой затрат на воспроизводство или возмещение аналогичного объекта.
-Рыночный метод. Основан на сравнительном анализе продаж. Основывается на информации о ценах продажи аналогичных объектов. Метод предполагает, что покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы. Считается, что этот метод наиболее объективен, но в условиях стабильной экономики и при развитом рынке.
У нас существует рынок садоводческих участков, квартир, земельных участков с индивидуальным жильем, но нет рынка земель сельскохозяйственного назначения, т.е. этот метод не может обеспечить оценку всех категорий земель и иных объектов недвижимости.
-Метод капитализации дохода (доходный). Рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта, т.е. стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов.
Сложность этого метода – определение срока капитализации. На конкретный момент срок капитализации определяется общей экономической ситуацией (инфляция, ставка банковского кредита).
