В большинстве стран-членов Европейской экономической комиссии ООН земельный участок давно определяется как трехмерный объект недвижимости. Под земельным участком понимается конус от центра земли, секущий земную поверхность по границе участка и уходящий вверх в космическое пространство, входят залежи минерального сырья, обособлены от поверхности земли, здания или части зданий.
Необходимость перехода к 3D кадастровому учету обусловлена следующими факторами:
1) значительным увеличением стоимости недвижимости
2)увеличением числа тоннелей (метро), кабелей, трубопроводов (вода, электричество, канализация, телефонные и телевизионные кабели)
3) ростом числа подземных парковок, зданий над дорогами, мостов, эстакад, сооружений на сваях и других многоуровневых зданий
4) внедрением трехмерного подхода в других областях (3D ГИС, лазерное сканирование), который делает кадастровую регистрацию в 3D технологически осуществимой
В университете Дельфт (Нидерланды) в 2003 году выполнялось исследование Jantien Stoter, направленное на изучение потребностей, возможностей и недостатков 3D кадастра. В результате были созданы три концептуальные модели 3D кадастра:
− полный 3D кадастр – трехмерное пространство разделено на объемы или трехмерные участки без наложений и промежутков.
− гибридный кадастр – сохранение 2D кадастра и дополнительная регистрация трехмерных объектов.
− 3D признаки в действующей кадастровой системе – сохранение 2D кадастра с внешними ссылками на цифровые представления трехмерных ситуаций.
Совместной рабочей группой Международной федерации геодезистов были разработаны следующие варианты реализации трехмерного кадастра:
1). Минималистичный 3D кадастр. В этом случае трубопроводы, кабели и иные линейные объекты не рассматриваются как объекты недвижимого имущества и не регистрируются в кадастре, что исключает большинство подземных объектов. Здания отображены на двумерной карте отдельным слоем. Информация о помещениях содержится в кадастровой базе данных в виде поэтажных планов.
2). Топографический 3D кадастр не предусматривает создание собственной геометрии для правового пространства объектов, его определяют, ссылаясь на границы физических объектов. Преимущество: при имеющемся наборе достоверных 3D топографических данных, этот вариант может служить основой для создания 3D кадастра. Недостатки: топографический 3D кадастр предполагает, что правовой объект может существовать только в случае существования его физического аналога.
3). Правовой 3D кадастр, построенный с помощью многогранников. Преимущества: относительно легко выполнимый с использованием существующей технологии (базы данных, ГИС/CAD системы) и схож с полигональным подходом в 2D. Недостатки: не поддерживает топологическую структуру данных и не предусматривает создание искривленных поверхностей.
4). Правовой 3D кадастр, не использующий многогранники. Преимущества: больше типов 3D объектов может быть зарегистрировано в кадастре. Недостатки: не так легко выполним при применении существующей технологии и не имеет топологической структуры.
5). Топологический правовой 3D кадастр. 3D объемные участки связаны между собой топологически с использованием узлов, граней, поверхностей и объемных примитивов. Топологический 3D кадастр является самым эффективным.
6) Пространство разделяется на правовые 3D объекты.. Преимущества: исключается дублирование данных при хранении информации о границах объектов, улучшенный контроль качества данных (нет перекрытий и пересечений). Недостатки: имеются сложности в реализации с использованием современных технологий.
С технологической точки зрения требуется выбрать модель представления недвижимости в 3D пространстве, ее объектный состав, масштаб и структуру данных.
Необходимо определить программно-аппаратное обеспечение для поддержания кадастровой регистрации в трехмерных ситуациях.
Следует обеспечить доступ к кадастровой регистрации широкому спектру пользователей.
С экономической точки зрения работы по внедрению 3D кадастра весьма затратны и длительны. Поэтому особенно в посткризисный период развития экономики, одной из актуальных задач является определение этапов перехода к 3D кадастровой регистрации недвижимости с соблюдением преемственности и посильности финансового бремени, которое вынуждены будут нести государство, бизнес и физические лица.
